Ein bayerischer Zahnarzt nutzte zwölf Monate vor dem Fristende die Verlängerungsoption im gewerblichen Mietvertrag, um den Fortbestand seiner Praxisräume langfristig abzusichern. Trotz dieser rechtzeitigen Erklärung forderte ein Immobilieninvestor kurz vor Vertragsende den Auszug, da spätere Umbauabsichten des Vermieters angeblich Vorrang genießen sollten. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil 32 U 941/25
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 16.10.2025
- Aktenzeichen: 32 U 941/25
- Verfahren: Berufungsverfahren zum Fortbestand eines gewerblichen Mietvertrags
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Gewerbemietrecht
Vermieter dürfen Mietverlängerungen nicht durch späte Umbaupläne stoppen, wenn Mieter ihre Optionen rechtzeitig nutzen.
- Vermieter müssen Umbauabsichten spätestens zwölf Monate vor Ende der Mietzeit verbindlich mitteilen
- Die vertraglichen Fristen dienen der Planungssicherheit für beide Seiten bis ein Jahr vor Ablauf
- Neue Eigentümer übernehmen alle Rechte und Pflichten sowie frühere Zusagen des alten Vermieters
- Eine sehr späte Absage gefährdet Praxisräume existenziell und gilt als unzulässiges Verhalten
Wann greift die Verlängerungsoption im gewerblichen Mietvertrag?
Ein Zahnarzt aus Bayern kämpfte um seine Praxisräume. Er hatte alles richtig gemacht: Frühzeitig signalisiert, dass er bleiben will. Doch dann wechselte der Eigentümer der Immobilie. Das neue Immobilienunternehmen hatte andere Pläne – eine Komplettsanierung stand im Raum. Der Streit eskalierte vor dem Oberlandesgericht München, das am 16. Oktober 2025 ein wegweisendes Urteil fällte. Es ging um die Existenz einer Zahnarztpraxis, schwammige Vertragsklauseln und die Frage, ob ein neuer Eigentümer Zusagen seines Vorgängers ignorieren darf. Der Fall zeigt exemplarisch, wie schnell eine vermeintlich sichere Verlängerungsoption zur juristischen Falle werden kann, wenn Sanierungspläne des Vermieters ins Spiel kommen. Das Gericht musste klären: Darf ein Vermieter seine Umbauabsichten noch kurz vor knapp aus dem Hut zaubern, um eine Vertragsverlängerung zu blockieren?
Welche gesetzlichen Regeln gelten für die Vertragsverlängerung bei Gewerberaum?
Im Gewerbemietrecht herrscht Vertragsfreiheit. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es keinen umfassenden Kündigungsschutz. Gewerbemietverträge werden meist befristet abgeschlossen. Endet die Frist, muss der Mieter raus – es sei denn, er hat eine Option vereinbart. Eine solche Verlängerungsoption ist ein einseitiges Gestaltungsrecht. Das bedeutet: Der Mieter erklärt, dass er verlängern will, und der Vertrag läuft weiter. Der Vermieter muss nicht zustimmen. Oft versuchen Vermieter jedoch, sich Hintertüren offen zu halten. Eine typische Klausel erlaubt dem Eigentümer, die Verlängerung abzulehnen, wenn er die Immobilie umbauen oder abreißen will.
Das Dilemma beim Eigentümerwechsel
Besonders brisant wird es, wenn die Immobilie während der laufenden Mietzeit verkauft wird. Hier greift § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein. Er übernimmt den Vertrag so, wie er ist. Doch was gilt, wenn der alte Vermieter dem Mieter vage Zusagen gemacht oder Fristen schleifen lassen hat? Ist der neue Eigentümer daran gebunden? Das Oberlandesgericht München musste hier tief in die ergänzende Vertragsauslegung einsteigen….