Ein Bewohner pochte auf die Verjährung vom Heimfallanspruch, um nach der Kündigung durch seine Genossenschaft nicht aus seinem gewohnten Zuhause ausziehen zu müssen. Die fehlende Eintragung vom Dauerwohnrecht ins Grundbuch sowie ungelöste Baumängel stellten den sicher geglaubten Verbleib in der Wohnung plötzlich infrage. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil VZR 238/24
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 05.12.2025
- Aktenzeichen: V ZR 238/24
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Immobilienrecht, Genossenschaftsrecht, Baurecht
Genossenschaften können Wohnungen dauerhaft zurückfordern, solange das Wohnrecht nicht offiziell im Grundbuch steht.
- Fristen starten erst, wenn das Amt das Wohnrecht offiziell im Grundbuch einträgt.
- Ein bloßer Vorvertrag oder eine Vormerkung lösen keine kurzen Fristen aus.
- Solange der Grundbucheintrag fehlt, darf die Genossenschaft die Wohnung jederzeit zurückfordern.
- Das Gericht prüft jetzt, ob die Genossenschaft den Nutzer absichtlich zum Austritt zwang.
Wer trägt die Kosten, wenn der Traum vom Dauerwohnrecht platzt?
Ein Mann kauft sich in ein genossenschaftliches Wohnprojekt ein, zahlt fast 200.000 Euro, doch statt der erhofften Idylle folgt ein jahrelanger Rechtsstreit über Baumängel und die Rückgabe der Wohnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) musste in einem wegweisenden Urteil vom 5. Dezember 2025 (Az. V ZR 238/24) klären, wann die Uhr für die Verjährung bei einem sogenannten Heimfallanspruch zu ticken beginnt. Das Urteil ist von enormer Tragweite für alle Wohnprojekte, bei denen die Eintragung ins Grundbuch auf sich warten lässt. Der Fall zeigt exemplarisch, wie komplex die Verzahnung von Genossenschaftsrecht, Werkvertragsrecht und dem speziellen Dauerwohnrecht sein kann. Es geht nicht nur um undichte Fenster oder fehlende Dachbegrünung, sondern um die Existenzfrage: Darf die Genossenschaft die Wohnung zurückfordern, obwohl sie selbst vertragliche Pflichten verletzt haben könnte?
Ein ambitioniertes Wohnprojekt mit Startschwierigkeiten
Die Geschichte beginnt im Jahr 2013. Eine Wohnprojektgenossenschaft plante gemeinsam mit einer Mitgesellschafterin eine große Wohnanlage. Es sollten 34 Eigentumswohnungen und eine Kindertagesstätte entstehen. Das Konzept sah vor, dass die Genossenschaft Sondereigentümerin der Wohnungen wird, während die Nutzung ausschließlich ihren Mitgliedern vorbehalten bleibt. Im Januar 2013 trat ein Interessent der Genossenschaft bei. Kurz darauf, am 6. März 2013, schloss er einen notariellen Kaufvertrag. Gegen die Zahlung von 193.200 Euro erwarb er ein sogenanntes Dauerwohnrecht an einer der im Bau befindlichen Wohnungen. Was ist ein Dauerwohnrecht? Anders als beim klassischen Eigentum gehört die Wohnung nicht vollständig dem Bewohner, aber er hat ein vererbbares und veräußerbares Recht, dort zu wohnen – ähnlich wie ein Eigentümer, aber rechtlich schwächer konstruiert. Zur Sicherung dieses Anspruchs wurde für den Käufer eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Das eigentliche Dauerwohnrecht selbst wurde jedoch noch nicht final eingetragen.
Der Streit um die Baukosten und die Qualität
Der Neubau verlief nicht reibungslos. Die Genossenschaft geriet offenbar in eine angespannte Finanzlage. Um Kosten zu sparen, entschied die Bauherrin, von der ursprünglich vereinbarten Baubeschreibung abzuweichen….