Eine Räumungsklage durch einen Zwangsverwalter zielt auf eine Mieterin ab, die in Heiligenhaus seit Jahren nur die halbe Marktmiete für ihre Wohnung zahlt. Obwohl der Vertrag sogar eine Erlaubnis zur Untervermietung enthält, ist die Sittenwidrigkeit wegen einer geringen Miete an eine überraschende rechtliche Hürde gebunden. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 10 C 87/23
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Velbert
- Datum: 28.02.2024
- Aktenzeichen: 10 C 87/23
- Verfahren: Klage auf Wohnungsräumung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Zwangsverwalter scheitert mit Räumungsklage gegen Mieter wegen wirksamem Mietvertrag und unbegründeten Kündigungen.
- Kläger beweist keinen wichtigen Grund für eine sofortige Beendigung des Vertrags
- Vertragliches Kündigungsverbot verhindert die ordentliche Beendigung des Vertrags vor dem Stichtag
- Geringe Miete führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit oder Sittenwidrigkeit des Mietvertrags
- Vereinbarungen zur Untervermietung verstoßen nicht gegen Gesetze und sind rechtlich zulässig
- Ohne Beweise für Täuschung oder Fehler bleibt der geschlossene Mietvertrag voll gültig
Wer trägt die Beweislast bei einer Räumungsklage durch einen Zwangsverwalter?
In Heiligenhaus, einer mittelgroßen Stadt in Nordrhein-Westfalen, entbrannte ein juristischer Streit um eine Zweizimmerwohnung, der exemplarisch für die Konflikte zwischen wirtschaftlicher Verwertung und Mieterschutz steht. Ein Zwangsverwalter, der eingesetzt wurde, um die Immobilie für die Gläubiger zu verwerten, stieß auf einen Mietvertrag, der ihm äußerst verdächtig erschien. Die Konditionen wirkten auf den ersten Blick ungewöhnlich günstig für die Bewohnerin, was den Verwalter zu der Annahme führte, hier sei ein Scheingeschäft oder zumindest ein rechtswidriger Vertrag zum Nachteil der Gläubiger geschlossen worden. Der Fall vor dem Amtsgericht Velbert drehte sich um eine Wohnung in der M-Straße im ersten Obergeschoss. Die Mieterin bewohnte dort laut Mietvertrag vom 1. März 2021 rund 50 Quadratmeter. Der Stein des Anstoßes war die vereinbarte Miete: Lediglich 310,00 Euro „Gesamtmiete“ musste die Frau monatlich überweisen. Für den Zwangsverwalter war dies ein offensichtliches Missverhältnis. Er ließ die Wohnung nachmessen, kam auf eine tatsächliche Fläche von 55,06 Quadratmetern und errechnete, dass die ortsübliche Miete eigentlich bei 649,38 Euro liegen müsste. Aus Sicht des Verwalters lag hier eine bewusste Schädigung der Gläubiger vor. Er vermutete, dass der ursprüngliche Vermieter und die Mieterin gemeinsame Sache gemacht hätten, um die Immobilie dem Zugriff der Zwangsvollstreckung faktisch zu entziehen, indem sie diese durch einen unkündbaren Niedrigzins-Mietvertrag entwerteten. Der Verwalter focht den Vertrag an, kündigte ihn fristlos sowie hilfsweise ordentlich und forderte die sofortige Räumung. Die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Sie pochte auf die Gültigkeit des schriftlichen Vertrags, der zudem eine Kündigungssperre bis zum Jahr 2024 vorsah. Das Amtsgericht Velbert musste nun entscheiden, ob eine extrem günstige Miete allein ausreicht, um einen Mietvertrag zu vernichten.
Welche Gesetze regeln die Sittenwidrigkeit und die Kündigung von Mietverträgen?
Um den Konflikt zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) notwendig….