Ein Käufer im Münchener Umland forderte nach dem Einzug eine Minderung beim Bauträgervertrag um exakt 60.000 Euro für sein neu gebautes Reiheneckhaus. Obwohl der Bauträger auf den formalen Vertrag verwies, warf die versprochene Wohnraumqualität im Exposé für den Hobbyraum im Keller eine folgenschwere Frage zur Baugenehmigung auf. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil 5 O 8743/21
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 04.11.2025
- Aktenzeichen: 5 O 8743/21
- Verfahren: Zivilprozess um Preisnachlass beim Hauskauf
- Rechtsbereiche: Immobilienrecht, Baurecht
Käufer mindern Kaufpreis bei verbotener Wohnnutzung im Keller trotz gegenteiliger Versprechen im Werbe-Exposé.
- Kellerraum ist mangelhaft ohne amtliche Erlaubnis für dauerhafte Nutzung als Wohnraum
- Werbeversprechen im Exposé binden Verkäufer trotz gegenteiliger Klauseln im notariellen Kaufvertrag
- Hoher Wertverlust durch fehlende Wohnqualität löscht restliche Zahlungsansprüche des Bauträgers aus
- Bauträger muss Eigentum offiziell übertragen nach Verrechnung des Schadens mit dem Restkaufpreis
- Wenig Licht und fehlende Rettungswege machen Nutzung des Kellers als Schlafzimmer unmöglich
Wann berechtigt ein Mangel zur Minderung beim Bauträgervertrag?
Der Traum vom Eigenheim endet nicht selten vor dem Richter. Besonders bitter wird es, wenn teuer bezahlte Quadratmeter rechtlich gar nicht so genutzt werden dürfen, wie es der Bauträger in bunten Broschüren versprochen hat. Das Landgericht München I musste am 04.11.2025 (Az. 5 O 8743/21) einen Fall entscheiden, der exemplarisch für die Diskrepanz zwischen Werbeversprechen und baurechtlicher Realität steht. Im Zentrum des Streits stand ein „Hobbyraum“ im Keller, der als vollwertiges Gästezimmer beworben wurde, aber baurechtlich keines sein durfte. Der Fall zeigt deutlich, dass Bauträger sich nicht hinter Klauseln im Kleingedruckten verstecken können, wenn sie im Vorfeld falsche Erwartungen wecken. Für die betroffenen Erwerber ging es um viel Geld: Sie behielten den letzten Teil des Kaufpreises ein und forderten dennoch die Überschreibung des Eigentums. Das Gericht gab ihnen Recht – mit einer Begründung, die tief in das Kauf- und Werkvertragsrecht eintaucht.
Wer streitet in diesem Verfahren?
Auf der einen Seite stehen die Erwerber, ein Ehepaar, das im Jahr 2018 einen notariellen Bauträgervertrag über ein Reiheneckhaus in einer Münchener Umlandgemeinde unterzeichnete. Der Kaufpreis für das noch zu errichtende Haus samt Garage und Miteigentumsanteilen am Grundstück belief sich auf stolze 987.100 Euro. Auf der anderen Seite steht das Bauträgerunternehmen. Dieses hatte das Projekt entwickelt, beworben und den Vertrag aufgesetzt. Das Unternehmen pochte auf die vollständige Zahlung des Kaufpreises, bevor es das Eigentum im Grundbuch umschreiben lassen wollte. Der Konflikt entzündete sich an der Frage: Muss man für einen Raum, der als „Wohnraumqualität“ angepriesen wurde, den vollen Preis zahlen, wenn das Bauamt die Nutzung als Schlafzimmer verbietet?
Welche rechtlichen Regeln gelten für die Wohnraumqualität im Exposé?
Um die Entscheidung des Gerichts zu verstehen, muss man die rechtliche Konstruktion eines Bauträgervertrags betrachten. Hier mischen sich Elemente des Kaufrechts (für das Grundstück) und des Werkvertragsrechts (für das Bauwerk). Zentral ist dabei § 650u des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)….