Ein Mieter in München verweigerte kurz vor dem Einzug die Übernahme neuer Büroräume und erklärte die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags mit zweijähriger Festlaufzeit. Der Streit entbrannte an fehlenden Schlüsseln für die Innentüren und stellte die Rückzahlung der Mietkaution völlig infrage. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil 32 U 1397/25
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 13.11.2025
- Aktenzeichen: 32 U 1397/25
- Verfahren: Berufungsverfahren im gewerblichen Mietrecht
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Mieterin darf Mietvertrag wegen fehlender Schlüssel nicht fristlos kündigen und muss Miete weiterzahlen.
- Fehlende Schlüssel sind ein zu kleiner Grund für eine sofortige Kündigung ohne Warnung.
- Mieterin muss Mieten bis zur endgültigen Kündigung durch die Vermieterin nachzahlen.
- Vermieterin zahlt die Kaution nach zwei Monaten Prüfzeit an die Mieterin aus.
- Mieterin erhält Mieten für bereits genutzte Monate trotz fehlender Schlüssel nicht zurück.
- Heizkosten darf die Vermieterin nach dem Vertragsende nicht mehr als Vorauszahlung verlangen.
Ist eine fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags wegen fehlender Schlüssel möglich?
Ein fester Mietvertrag ist für viele Unternehmen Segen und Fluch zugleich. Er bietet Planungssicherheit, fesselt das Unternehmen aber auch finanziell an einen Standort. Wenn sich die Geschäftspläne ändern, suchen viele Mieter nach einem Ausweg aus dem langfristigen Kontrakt. Doch wer hierbei trickst oder formale Fehler macht, riskiert hohe Kosten. Das Oberlandesgericht München fällte am 13.11.2025 ein wegweisendes Urteil (Az. 32 U 1397/25), das die strengen Anforderungen an eine Kündigung eines Gewerbemietvertrags verdeutlicht. Im Zentrum des Streits standen ein paar fehlende Zimmerschlüssel, ein verweigerter Einzug und die Frage, wann eine Mietkaution zurückgezahlt werden muss. Der Fall zeigt exemplarisch, wie Gerichte zwischen Bagatellen und echten Vertragsverletzungen unterscheiden.
Welche rechtlichen Hürden bestehen bei der vorzeitigen Vertragsauflösung?
Gewerbliche Mietverträge werden oft über fest vereinbarte Laufzeiten geschlossen. Anders als im Wohnraummietrecht gibt es für das gewerbliche Unternehmen kein ordentliches Kündigungsrecht vor Ablauf dieser Frist, sofern dies nicht explizit vereinbart wurde. Will sich ein Unternehmen vorzeitig lösen, bleibt oft nur die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB). Das Gesetz stellt jedoch hohe Hürden auf. Der Mieter kann nicht einfach beim ersten Problem kündigen. In der Regel verlangt das Gesetz (§ 543 Abs. 3 BGB) eine vorherige Abmahnung oder eine Fristsetzung zur Abhilfe. Der Gesetzgeber will damit dem Vermieter die Chance geben, Fehler zu korrigieren. Nur wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht – etwa weil der Vermieter die Erfüllung endgültig und ernsthaft verweigert – kann dieser Zwischenschritt entfallen. Die Beweislast für diese Ausnahme liegt voll beim kündigenden Mieter.
Warum eskalierte der Streit um die Schlüsselübergabe?
Der Konflikt begann in München. Ein Unternehmen mietete Ende 2023 zwei Büroräume nebst Nebenflächen im dritten Obergeschoss eines Geschäftshauses an. Der Vertrag sah eine feste Laufzeit ab dem 01.01….