Eine Berlinerin verheimlichte über vier Jahre den Tod des Mieters, ihres Partners, und erhielt daraufhin die fristlose Kündigung. Ob sie die Wohnung räumen muss, hing aber nicht von der Täuschung ab, sondern allein von ihrem Gesundheitszustand. Zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 52/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Kammergericht Berlin
- Datum: 20.10.2025
- Aktenzeichen: 12 U 52/25
- Verfahren: Beschluss im Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Außerordentliche Kündigung, Härtefall
- Das Problem: Die Vermieter verlangten die Räumung einer Wohnung. Die Bewohnerin hatte den Tod des ursprünglichen Mieters im Jahr 2019 über Jahre verheimlicht.
- Die Rechtsfrage: Darf der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht beenden, wenn der neue Bewohner den Tod des Altmieters jahrelang verschweigt und dadurch das Vertrauen zerstört?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht bestätigte die Kündigung und die Räumungsverpflichtung. Das jahrelange Verheimlichen des Todes machte die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar.
- Die Bedeutung: Wer in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, muss den Vermieter sofort über den Todesfall informieren. Das absichtliche Verschweigen dieser Tatsache gilt als schwerwiegender Vertrauensbruch und rechtfertigt eine Kündigung.
Ist das Verheimlichen des Mieter-Todes ein Kündigungsgrund?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine vermietete Wohnung. Sie gehen davon aus, dass dort der Herr wohnt, der im Mietvertrag von 2009 steht. Erst Jahre später stellt sich heraus: Dieser Herr ist bereits 2019 verstorben. In der Wohnung lebt eine Frau, die sich als seine Partnerin ausgibt und den Tod jahrelang aktiv verschwiegen hat. Genau dieser fast schon krimireife Sachverhalt lag dem Kammergericht Berlin zur Entscheidung vor (Beschluss vom 20.10.2025 – Az. 12 U 52/25). Der Fall ist juristisch brisant, da hier zwei starke Schutzmechanismen aufeinanderprallen: Das Eintrittsrecht von Angehörigen in den Mietvertrag und das berechtigte Interesse des Vermieters, seinen Vertragspartner zu kennen. Die neuen Eigentümer, die erst durch eine Nachfrage beim Einwohnermeldeamt im April 2023 vom Tod des ursprünglichen Mieters erfuhren, kündigten das Verhältnis nur wenige Tage später außerordentlich. Es ging um nicht weniger als die Räumung der Wohnung bei einem Streitwert von knapp 5.000 Euro, wobei im Hintergrund auch noch gesundheitliche Härtegründe der Bewohnerin eine Rolle spielten.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?
Um die Entscheidung des Gerichts zu verstehen, müssen wir zunächst einen Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch werfen. Der Gesetzgeber hat vorgesehen, dass ein Mietvertrag beim Tod des Mieters nicht einfach endet. Stattdessen treten Haushaltsangehörige, wie Ehegatten oder Lebenspartner, automatisch in den Vertrag ein. Dies regelt § 563 BGB. Der Zweck ist sozialpolitisch: Niemand soll im Trauerfall sofort sein Zuhause verlieren. Doch dieses Gesetz ist keine Einbahnstraße. Um zu verhindern, dass dem Vermieter eine völlig inakzeptable Person als neuer Vertragspartner aufgezwungen wird, existiert eine Art „Notbremse“: § 563 Absatz 4 BGB. Diese Norm erlaubt es dem Vermieter, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Genau um die Feinheiten dieser Frist und die Definition des wichtigen Grundes drehte sich der Streit vor dem Kammergericht….