Ein Mieter in Berlin unterzeichnete kurz vor Einzug eine Mieterhöhung wegen Instandsetzung, obwohl für die Wohnung die strikte Mietpreisbremse bei Mietbeginn galt. Obwohl er die höhere Miete monatelang zahlte, hing die Gültigkeit der gesamten Vereinbarung an einem einzigen, entscheidenden Zeitpunkt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 65 S 169/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 03.06.2025
- Aktenzeichen: 65 S 169/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietpreisbremse
- Das Problem: Ein Mieter forderte vom Vermieter die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete. Der Vermieter hatte kurz vor dem vertraglich festgelegten Einzugstermin per Nachtrag eine höhere Miete vereinbart, obwohl die Mietpreisbremse galt.
- Die Rechtsfrage: Gilt die gesetzliche Mietpreisbremse auch dann zwingend, wenn die höhere Miete durch eine separate Vereinbarung erst nach Unterzeichnung des Hauptmietvertrags, aber vor dem tatsächlichen Mietbeginn, festgelegt wird?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht entschied, dass diese Vereinbarung rechtlich die Miete zum Beginn des Mietverhältnisses festlegte. Da sie die zulässige Höchstmiete überschritt und keine Modernisierung vorlag, ist die höhere Miete unwirksam.
- Die Bedeutung: Vereinbarungen zur Miethöhe, die den Mietbeginn betreffen, müssen die gesetzlichen Beschränkungen der Mietpreisbremse einhalten. Mieter haben Anspruch auf Rückzahlung aller Beträge, die über der zulässigen Höchstmiete lagen.
Darf der Vermieter die Miete vor Einzug per Nachtrag erhöhen?
Ein Berliner Mieter freute sich über einen günstigen Vertrag. Für seine 38 Quadratmeter große Wohnung sollte er 418 Euro zahlen. Doch die Freude währte nur kurz. Noch bevor er einzog, legte ihm die Vermieterin ein Dokument vor. Es trug den harmlosen Titel „Nachtrag 1“. Darin stieg der Preis plötzlich auf 570 Euro. Die Begründung klang handfest: Fenster wurden gestrichen, Dielen abgeschliffen. Der Mieter unterschrieb und zahlte jahrelang. Später forderte er fast 5.000 Euro zurück. Das Landgericht Berlin musste entscheiden, ob dieser „Nachtrag“ ein legitimer Vertrag oder ein unzulässiges Umgehungsmanöver war. Das Urteil stärkt die Rechte von Wohnungssuchenden massiv. Es entlarvt eine kreative Taktik, mit der Eigentümer die gesetzlichen Preisgrenzen aushebeln wollen. Das Gericht machte klar: Der Zeitpunkt der Unterschrift ist weniger wichtig als der Inhalt der Vereinbarung.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse in Berlin?
Der Fall dreht sich um den Schutzmechanismus des § 556d BGB. Diese Vorschrift regelt die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Berlin fällt unter diese Regelung. Ein Vermieter darf bei Neuvermietung maximal zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Vergleichsmiete – also den Durchschnittspreis für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung. Das Gesetz kennt jedoch Ausnahmen. Eine davon betrifft Modernisierungen. Wenn ein Eigentümer den Wohnwert dauerhaft verbessert, darf er mehr verlangen. Viele Vermieter versuchen daher, normale Reparaturen als hochwertige Modernisierung zu verkaufen. Zudem erlaubt das Gesetz Mieterhöhungen, wenn diese während eines laufenden Mietverhältnisses freiwillig vereinbart werden. Genau hier lag das juristische Problem. Die Vermieterin argumentierte, der „Nachtrag 1“ sei eine solche freiwillige Änderung nach Vertragsabschluss. Der ursprüngliche Vertrag über 418 Euro sei gültig gewesen, der Nachtrag habe ihn lediglich ergänzt….