Ein Hauseigentümer wollte eine alte Zwangssicherungshypothek löschen lassen, da die ursprüngliche Forderung bereits durch ein WEG-Mitglied beglichen wurde. Obwohl die Schuld getilgt war, entschied das OLG München: Die Hypothek erlosch nicht, sondern ging kraft Gesetzes auf den zahlenden Dritten über. Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 244/25 e | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 24.11.2025
- Aktenzeichen: 34 Wx 244/25 e
- Verfahren: Grundbuchbeschwerde
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Wohnungseigentumsrecht, Schuldrecht
- Das Problem: Ein Wohnungseigentümer wollte eine alte Zwangssicherungshypothek auf seiner Einheit löschen lassen. Die zugrundeliegende Forderung war von seiner Mutter, einer Miteigentümerin der WEG, bezahlt worden. Das Grundbuchamt lehnte die Löschung ab, da die vorgeschriebenen Zustimmungen fehlten.
- Die Rechtsfrage: Steht einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht zu, die Hypothek eines anderen Miteigentümers zu bezahlen, sodass die Hypothek nicht erlischt, sondern auf den Zahlenden übergeht?
- Die Antwort: Die Löschung der Hypothek wurde abgelehnt. Das Gericht bejahte ein Ablösungsrecht der zahlenden Miteigentümerin, da die WEG nur aus Familienmitgliedern bestand. Dadurch ging die Hypothek auf die Mutter über. Für die Löschung fehlte die formgerechte Zustimmung der Mutter als neuer Gläubigerin.
- Die Bedeutung: Wenn in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mitglied die Schuld eines anderen Miteigentümers begleicht, kann es selbst zum Gläubiger der Hypothek werden. In diesem Fall muss zur Löschung der Hypothek die formgerechte Zustimmung des neuen internen Gläubigers vorgelegt werden.
Kann ich eine Zwangshypothek löschen, wenn der Gläubiger nicht mehr existiert?
Der Fall klingt zunächst nach einer juristischen Formsache, entpuppt sich aber als Lehrstück über das Eigenleben von Schulden. Ein Grundstückseigentümer stritt vor dem Oberlandesgericht München (Beschluss vom 24.11.2025, Az. 34 Wx 244/25 e) um die Löschung einer alten Zwangssicherungshypothek. Die Fakten schienen klar: Im Grundbuch lastete auf seiner Eigentumswohnung eine Hypothek über exakt 1.557,38 Euro zugunsten einer österreichischen GmbH. Das Problem war, dass diese GmbH bereits seit 2012 liquidiert und aus dem Firmenbuch gelöscht war. Der Eigentümer argumentierte simpel: Die Firma existiert nicht mehr, und die Mutter des Voreigentümers habe die Schulden längst bezahlt. Ein Anwaltsschreiben und der entwertete Titel lagen vor. Doch das Grundbuchamt weigerte sich, den Eintrag zu streichen. Der Fall zeigt eindrücklich, dass die Zahlung einer Schuld nicht immer zu deren Tod führt – manchmal wechselt sie nur den Besitzer.
Wie funktioniert eine Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO?
Um zu verstehen, warum das Gericht so entschieden hat, muss man die strenge Logik des Grundbuchs betrachten. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Was dort steht, gilt laut § 891 BGB als wahr, bis das Gegenteil absolut wasserdicht bewiesen ist. Möchte ein Eigentümer einen Eintrag wie eine Hypothek entfernen lassen, stehen ihm gemäß der Grundbuchordnung (GBO) nur zwei Wege offen. Der erste Weg ist die Bewilligung: Derjenige, zu dessen Gunsten das Recht eingetragen ist (hier die Gläubiger-GmbH), stimmt der Löschung formgerecht zu. Der zweite Weg ist der Unrichtigkeitsnachweis: Der Eigentümer beweist durch öffentliche Urkunden, dass das Grundbuch falsch ist (§ 22 GBO)….