Ein Hauseigentümer in Berlin musste seinen Anteil in Not für nur 1/5 des Verkehrswertes verkaufen und will nun sein Eigentum zurückfordern nach zu billigem Verkauf. Der neue Eigentümer war jedoch bereits im Grundbuch eingetragen, was die Rückübertragung des Grundstücks normalerweise blockiert. Zum vorliegenden Urteil Az.: V ZR 155/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 07.11.2025
- Aktenzeichen: V ZR 155/24
- Verfahren: Revisionsverfahren
- Rechtsbereiche: Sittenwidrigkeit von Verträgen, Rückabwicklung, Grundstücksrecht
- Das Problem: Eine Frau verkaufte Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Sie hält den Kaufvertrag wegen des zu geringen Preises für sittenwidrig. Sie möchte die verkauften Anteile von den Käufern zurückbekommen.
- Die Rechtsfrage: Kann man das Eigentum an einem Grundstück zurückfordern, wenn der Kaufvertrag wegen eines Wucherpreises nichtig ist? Schließt die formelle Übertragung des Eigentums die Rückforderung aus?
- Die Antwort: Nein, die formelle Eigentumsübertragung schließt die Rückforderung nicht aus. Der unwirksame Kaufvertrag ist der tatsächliche Rechtsgrund für die Übertragung des Eigentums. Fällt dieser weg, muss das Eigentum zurückübertragen werden.
- Die Bedeutung: Das Urteil stärkt die Rechte von Verkäufern bei sittenwidrigen Wuchergeschäften. Bei einem extrem ungleichen Preis wird eine verwerfliche Gesinnung des Käufers vermutet. Die Klage auf Rückabwicklung des Eigentums bleibt auch nach dessen Übertragung bestehen.
Kann ich mein Haus zurückfordern, wenn ich es viel zu billig verkauft habe?
In diesem Fall des Bundesgerichtshofs prallen familiäre Not, ein scheinbar cleverer Deal und das harte Immobilienrecht aufeinander. Im Zentrum steht eine Ehefrau, die sich in einer finanziellen Zwangslage befand. Sie war Miteigentümerin eines Grundstücks in Berlin, das sie gemeinsam mit ihrem Noch-Ehemann besaß. Um sich von den drückenden Kreditschulden zu befreien, traf sie im November 2019 eine weitreichende Entscheidung: Sie verkaufte ihre Miteigentumsanteile von insgesamt 4/10 an zwei Bekannte. Der Kaufpreis floss jedoch nicht in bar. Stattdessen versprachen die Käufer, die Ehefrau von ihrer hälftigen Haftung für einen Bankkredit freizustellen. Auf dem Papier sah das zunächst nach einer Lösung aus. Doch als man genauer hinsah, offenbarte sich ein gewaltiges Ungleichgewicht. Die Restschuld, von der die Frau befreit wurde, betrug rechnerisch rund 55.000 Euro. Der tatsächliche Verkehrswert ihrer veräußerten Anteile lag laut einem Gutachten jedoch bei circa 276.000 Euro. Die Frau hatte ihre Anteile also für einen Bruchteil ihres Wertes weggegeben. Als ihr dies bewusst wurde, klagte sie. Sie wollte den Vertrag wegen Sittenwidrigkeit für nichtig erklären lassen und ihre Eigentumsanteile zurückhaben. Das Problem war nur: Die Käufer standen bereits als Eigentümer im Grundbuch. Es entbrannte ein Streit vor dem Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 155/24) darüber, ob ein solcher Eintrag im Grundbuch die Rückabwicklung blockiert und wie ein solcher „Wucher-Deal“ rückgängig gemacht werden kann.
Was passiert, wenn ein Immobilienkaufvertrag sittenwidrig ist?
Um die Tragweite dieses Urteils zu verstehen, muss man einen der wichtigsten, aber für Laien oft schwer verständlichen Grundsätze des deutschen Zivilrechts betrachten: das Abstraktionsprinzip….