Wegen starkem Schimmel in der Mietwohnung kürzten Mieter ihre Miete um Hunderte Euro, weil sie Baumängel vermuteten. Doch Langzeitmessungen bewiesen, dass falsches Lüften die Ursache war, was die vermeintliche Mietminderung plötzlich zur berechtigten Kündigung machte. Zum vorliegenden Urteil Az.: 1 S 171/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Gießen
- Datum: 06.06.2025
- Aktenzeichen: 1 S 171/23
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Mietminderung, Kündigungsrecht
- Das Problem: Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen ausstehender Zahlungen und verlangte zusätzlich Anwaltskosten. Die Mieter hatten die Miete wegen Schimmelbefalls gemindert und behaupteten, dieser sei durch Baumängel verursacht.
- Die Rechtsfrage: War der Schimmelbefall auf einen Mangel der Wohnung zurückzuführen, der zur Mietminderung berechtigt, oder war die Kündigung der Vermieterin wegen unberechtigter Zahlungsverzüge berechtigt?
- Die Antwort: Die Berufung der Mieter wurde zurückgewiesen. Gestützt auf ein Gutachten konnte die Vermieterin beweisen, dass der Schimmel durch das mangelhafte Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter entstand. Deshalb lag kein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigte, und die Kündigung war rechtmäßig.
- Die Bedeutung: Mieter tragen die Verantwortung für Schimmel, wenn bauliche Ursachen ausgeschlossen sind und sie das zumutbare Lüftungsverhalten nicht einhalten. Der Sachverständige stellte fest, dass zwei bis drei Stoßlüftungen täglich auch bei begünstigenden baulichen Gegebenheiten ausreichend gewesen wären.
Kann Schimmelbefall zur Kündigung der Wohnung führen?
Nichts belastet ein Mietverhältnis so sehr wie der Streit um Feuchtigkeit und Pilzbefall. Es ist der Klassiker im deutschen Mietrecht: Der Mieter meldet schwarze Flecken an der Wand und kürzt die Miete, der Vermieter wirft dem Mieter falsches Wohnverhalten vor. Genau dieser Konflikt eskalierte vor dem Landgericht Gießen und führte am 6. Juni 2025 unter dem Aktenzeichen 1 S 171/23 zu einer richtungsweisenden Entscheidung. Hier ging es nicht nur um ein paar Euro Mietminderung, sondern um die Existenz des Mietverhältnisses selbst. Die Vermieterin hatte die Reißleine gezogen. Nachdem die Mieter wegen Schimmelpilzbefalls die Zahlungen gekürzt hatten, kündigte sie das Verhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs. Die Mieter wehrten sich und argumentierten, die Wohnung sei mangelhaft isoliert und die Heizung zu schwach, weshalb ihnen ein Minderungsrecht zustehe und kein relevanter Zahlungsrückstand existiere. Der Streitwert manifestierte sich am Ende nicht mehr in der Räumung – diese hatten die Parteien bereits für erledigt erklärt –, sondern in der Frage, wer die Zeche zahlt. Konkret ging es um vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 Euro nebst Zinsen. Das Gericht musste klären, ob die Kündigung ursprünglich rechtmäßig war, was untrennbar mit der Frage nach der Ursache des Schimmels verbunden war.
Wann ist eine Mietminderung wegen Schimmel berechtigt?
Um die Entscheidung der Gießener Richter zu verstehen, muss man die rechtliche Mechanik hinter der Mietminderung durchleuchten. Das Gesetz ist in § 536 BGB zunächst auf der Seite des Mieters: Weist die Wohnung einen Mangel auf, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, ist die Miete automatisch Kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter muss dann weniger zahlen….