Eine Eigentümergemeinschaft beschloss, die gesamte Kostenverteilung in der WEG nach Fläche neu zu regeln und bezog dabei die unbeheizten Tiefgaragenstellplätze ein. Die Garageneigentümer klagten wegen grober Unbilligkeit, weil für ihre Stellplätze bei der Berechnung unterschiedliche Messstandards angewendet wurden. Zum vorliegenden Urteil Az.: 56 S 15/24 WEG | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 11.02.2025
- Aktenzeichen: 56 S 15/24 WEG
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilprozessrecht
- Das Problem: Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen klagten gegen einen Beschluss ihrer Gemeinschaft. Dieser Beschluss änderte die Verteilung von Erhaltungskosten und Rücklagen von Miteigentumsanteilen auf die gemessene Fläche. Die Kläger sahen sich grob benachteiligt, da ihre Stellplätze zum Beispiel nicht an die Heizungsanlage angeschlossen sind.
- Die Rechtsfrage: Durfte die Eigentümergemeinschaft die Verteilung der Erhaltungskosten auf die gemessene Fläche umstellen? War dieser Beschluss ausreichend bestimmt und benachteiligte er die Garageneigentümer nicht unbillig?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht bestätigte die Gültigkeit des Beschlusses und wies die Klage ab. Die Wahl der Fläche als neuer Verteilungsmaßstab liegt im weiten Gestaltungsfreiraum der Eigentümergemeinschaft.
- Die Bedeutung: Eine gerichtliche Aufhebung einer solchen Kostenumstellung erfolgt nur bei Willkür oder grober Unbilligkeit. Die bloße Tatsache, dass bestimmte Einheiten wie Garagen nicht von jeder technischen Anlage profitieren, reicht für die Annahme einer unbilligen Benachteiligung nicht aus.
Müssen Garagenbesitzer volle Instandhaltungskosten zahlen?
Ein klassischer Konflikt in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften entzündete sich vor dem Landgericht Berlin an der Frage, wer wie viel für den Erhalt des Gebäudes zahlen muss. Auf der einen Seite standen die Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen, auf der anderen die restliche Gemeinschaft. Der Streitwert und die Emotionen waren hoch, denn es ging um eine grundlegende Systemänderung bei der Kostenverteilung. Am 20. Juni 2023 fasste die Gemeinschaft einen weitreichenden Beschluss. Statt wie bisher oft üblich nach Miteigentumsanteilen, sollten die Kosten für die Instandhaltung und die Ansparung der Rücklage ab dem 1. Januar 2024 streng nach gemessener Fläche verteilt werden. Grundlage hierfür waren spezifische Testate und Flächenberechnungen eines externen Büros vom November 2022. Die Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze fühlten sich übervorteilt und zogen vor Gericht. Ihr Argument war zweigeteilt: Zum einen sei der Beschluss handwerklich schlecht gemacht und unklar, zum anderen sei es schlicht ungerecht, dass sie für Haustechnik wie Heizungen zahlen müssten, an die ihre kalten Garagen gar nicht angeschlossen sind. Das Landgericht Berlin musste in seinem Urteil vom 11.02.2025 (Az. 56 S 15/24 WEG) entscheiden, wo die Grenzen der Solidarität in einer WEG verlaufen.
Wann darf die WEG den Verteilerschlüssel ändern?
Um das Urteil zu verstehen, muss man den gesetzlichen Hebel kennen, den die Gemeinschaft hier betätigt hat. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt den Eigentümern in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine mächtige Kompetenz an die Hand. Die Gemeinschaft darf mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, wie Kosten verteilt werden. Der Gesetzgeber wollte damit weg von starren Schlüsseln hin zu flexiblen, praktikablen Lösungen vor Ort….