Ein Eigentümer klagte gegen die Beschlusskompetenz der WEG beim Austausch von Heizkörpern, da diese seiner Meinung nach Sondereigentum waren. Ausschlaggebend war ein Sachverständigengutachten, das die Heizkörper als passive Empfänger einstufte und damit die Zuständigkeit der Gemeinschaft aufhob. Zum vorliegenden Urteil Az.: 29 C 5/24 WEG | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 10.07.2025
- Aktenzeichen: 29 C 5/24 WEG
- Verfahren: Wohnungseigentumsrechtliches Beschlussverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Gemeinschafts- und Sondereigentum, Energetische Sanierung
- Das Problem: Eine Eigentümerin klagte gegen den Beschluss ihrer Gemeinschaft zum hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage. Der Beschluss sah neben dem Abgleich auch den Austausch zahlreicher Heizkörper vor.
- Die Rechtsfrage: Durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Heizkörpern beschließen, wenn diese laut Teilungserklärung und Gutachten zum privaten Sondereigentum gehören?
- Die Antwort: Die Gemeinschaft überschritt ihre Zuständigkeit. Heizkörper sind Sondereigentum und dürfen nicht durch die Gemeinschaft pauschal erneuert werden, da sie keine eigenständige Funktion für den hydraulischen Abgleich haben.
- Die Bedeutung: Auch wenn die Gemeinschaft zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs verpflichtet ist, endet ihre Beschlusskompetenz zwingend bei Bauteilen, die Sondereigentum darstellen.
Darf die WEG den Austausch meiner Heizkörper beschließen?
In einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft entbrannte ein Streit, der exemplarisch für die Modernisierung von Bestandsbauten steht. Es ging um die Frage, wie weit die Befugnisse der Gemeinschaft reichen, wenn technische Notwendigkeiten auf privates Eigentum treffen. Konkret stritten eine engagierte Miteigentümerin und der Rest der Gemeinschaft um einen Beschluss, der nicht nur einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage vorsah, sondern auch den pauschalen Austausch zahlreicher Heizkörper in den Wohnungen. Der Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte (Az.: 29 C 5/24 WEG, Beschluss vom 10.07.2025) drehte sich um einen Beschluss vom 20. Dezember 2023 zu TOP 10. Die Gemeinschaft wollte für bis zu 50.000 Euro, finanziert aus der Erhaltungsrücklage, einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen. Das Problem dabei war, dass der Beschluss auch die Erneuerung von Heizkörpern beinhaltete. Die Klägerin, der zwei Wohnungen in der Anlage gehören, sah hierin einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum. Sie argumentierte, ihre Heizkörper gehörten ihr allein, und die Gemeinschaft dürfe nicht über deren Austausch bestimmen. Obwohl die Gemeinschaft im Dezember 2024 den Beschluss korrigierte und den Rechtsstreit damit faktisch beendete, musste das Gericht entscheiden, wer die Kosten des Verfahrens trägt. Dies hing davon ab, wer den Prozess ursprünglich gewonnen hätte. Der Streitwert wurde auf 14.625 Euro festgesetzt.
Gehören Heizkörper zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man tief in die rechtliche DNA einer Immobilie blicken: die Teilungserklärung. In diesem Fall, datiert auf das Jahr 1997, war dort klar geregelt, dass sämtliche Ausstattungsgegenstände innerhalb der Wohnräume zum Sondereigentum gehören. Dies deckt sich oft mit dem intuitiven Verständnis von Eigentümern, steht aber immer im Spannungsfeld zu § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)….