Die Beschlusskompetenz der WEG für den Heizkörper-Austausch wurde angefochten, da die Teilungserklärung die Geräte ausdrücklich dem Sondereigentum zuweist. Obwohl die Maßnahme für den hydraulischen Abgleich technisch notwendig schien, konnte die Gemeinschaft nicht einfach über das Privateigentum verfügen. Zum vorliegenden Urteil Az.: 29 C 5/24 WEG | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Berlin‑Mitte
- Datum: 10.07.2025
- Aktenzeichen: 29 C 5/24 WEG
- Verfahren: Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Sondereigentum, Beschlusskompetenz
- Das Problem: Eine Eigentümerin klagte gegen einen Beschluss ihrer Gemeinschaft, der den Austausch zahlreicher Heizkörper im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs vorsah. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass die Heizkörper zu ihrem persönlichen Sondereigentum gehören und die Gemeinschaft dafür nicht zuständig sei.
- Die Rechtsfrage: Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Heizkörpern in den einzelnen Wohnungen als gemeinsame Maßnahme beschließen, wenn diese laut Teilungserklärung Sondereigentum sind?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht stellte fest, dass der ursprüngliche Beschluss ungültig war, weil die Heizkörper Sondereigentum sind und keine zwingende Funktion für den hydraulischen Abgleich besitzen. Die Gemeinschaft hatte für den Austausch keine Entscheidungsbefugnis.
- Die Bedeutung: Ist ein Bauteil wie der Heizkörper laut Teilungserklärung Sondereigentum, darf die Gemeinschaft dessen Austausch nicht beschließen, selbst wenn er im Rahmen einer größeren Modernisierung (wie dem hydraulischen Abgleich) durchgeführt wird.
Darf die Eigentümergemeinschaft meine Heizkörper austauschen lassen?
In vielen Eigentümergemeinschaften herrscht der Glaube, dass im Namen des Klimaschutzes und der Energieeffizienz nahezu jeder Eingriff in das Privateigentum gerechtfertigt sei. Ein aktueller Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte zeigt jedoch, dass dem Gemeinschaftswillen harte juristische und physikalische Grenzen gesetzt sind. Es geht um eine klassische Konstellation: Eine Eigentümerin von zwei Wohnungen wehrte sich gegen einen Beschluss ihrer Gemeinschaft. Die Eigentümerversammlung hatte am 20. Dezember 2023 unter dem Tagesordnungspunkt 10 einen weitreichenden Beschluss gefasst. Es sollte ein sogenannter Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage durchgeführt werden. Die Kosten hierfür wurden auf maximal 50.000 Euro gedeckelt. Das klingt zunächst vernünftig und ist gesetzlich oft sogar gefordert. Das Problem lag jedoch im Detail: Der Beschluss umfasste faktisch auch die Erneuerung zahlreicher Heizkörper in den Wohnungen. Die Klägerin, deren Miteigentumsanteil bei knapp 39 Tausendstel liegt, sah hierin einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum. Sie argumentierte, dass ihre Heizkörper ihr allein gehörten und die Gemeinschaft gar nicht befugt sei, über deren Austausch zu bestimmen. Der Streitwert für ihr Interesse wurde später auf 14.625 Euro festgesetzt. Das Amtsgericht Berlin-Mitte musste in seinem Urteil vom 10.07.2025 (Az.: 29 C 5/24 WEG) klären, wie weit die Befugnisse der Gemeinschaft reichen, wenn technische Notwendigkeiten auf verbriefte Eigentumsrechte prallen.
Wann gehören Heizkörper zum Sondereigentum?
Um diesen Streit zu verstehen, muss man tief in die rechtliche DNA einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) blicken: die Teilungserklärung. Sie regelt, was wem gehört….