Ein Notar sollte den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages stoppen, nachdem die Verkäuferin Wucher und ein grobes Missverhältnis des Kaufpreises (110.000 Euro) monierte. Trotz des Vorwurfs der Sittenwidrigkeit und Formnichtigkeit durfte der Notar die Wirksamkeit der Urkunde nicht selbst komplex überprüfen. Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 T 75/20 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Passau
- Datum: 06.04.2021
- Aktenzeichen: 2 T 75/20
- Verfahren: Beschwerdeverfahren gegen Notarentscheidung
- Rechtsbereiche: Notarrecht, Vertragsrecht, Sittenwidrigkeit
- Das Problem: Eine Verkäuferin wollte den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages stoppen. Sie behauptete, der Vertrag sei wegen Wucher und nicht beurkundeter Nebenabreden ungültig.
- Die Rechtsfrage: Muss ein Notar den Vollzug eines bereits unterschriebenen Kaufvertrages stoppen, wenn nachträglich schwere Zweifel an dessen Gültigkeit vorgebracht werden?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Beschwerde zurück. Ein Notar darf den Vollzug nur stoppen, wenn die Ungültigkeit des Vertrags absolut offensichtlich ist (Evidenzkontrolle). Die vorgelegten Beweise reichten dafür nicht aus.
- Die Bedeutung: Notare müssen Verträge grundsätzlich vollziehen, sobald diese vollzugsreif sind. Streitigkeiten über die materielle Gültigkeit des Vertrages, wie der Vorwurf des Wuchers, müssen vor einem Zivilgericht geklärt werden.
Hier ist die Analyse des Urteils des Landgerichts Passau vom 06.04.2021 (Az. 2 T 75/20).
Kann ein Notar den Vollzug eines Kaufvertrags verweigern?
Es ist der Albtraum eines jeden Immobilienverkäufers: Der Vertrag ist unterschrieben, doch kurz darauf beschleicht einen das Gefühl, einen riesigen Fehler gemacht zu haben. Genau dies geschah einer 81-jährigen Verkäuferin, die im Dezember 2019 ihre Doppelhaushälfte samt Grundstück für 110.000 Euro an ihren Nachbarn verkaufte. Der Nachbar war nicht irgendein Käufer, sondern ein langjähriger Freund der Familie. Doch die Stimmung kippte schnell. Monate nach dem Notartermin forderte die Verkäuferin die Notarin auf, alles zu stoppen. Ihr Argument war zweigleisig: Erstens habe der Nachbar mündlich versprochen, ihr beim Umzug und der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen – eine Zusage, die er nun nicht einhalte. Zweitens sei der Kaufpreis von 110.000 Euro viel zu niedrig und damit Wucher, da das Haus laut Gutachten über 300.000 Euro wert sei. Die Notarin setzte den Vollzug zunächst aus, entschied dann aber, ihn doch fortzusetzen. Dagegen zog die Verkäuferin vor das Landgericht Passau. Im Kern stand hier ein Streitwert von rund 55.000 Euro (Hälfte des Kaufpreises) und die fundamentale Frage: Darf eine Notarin Detektiv spielen und einen Vertrag blockieren, wenn eine Partei „Foul“ ruft, oder muss sie ihre Arbeit stur zu Ende bringen?
Welche Prüfungspflichten hat ein Notar bei Grundstückskaufverträgen?
Um diesen Konflikt zu verstehen, muss man die Zwickmühle kennen, in der sich Notare befinden. Einerseits sind sie gemäß § 53 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) verpflichtet, vollzugsreife Urkunden beim Grundbuchamt einzureichen. Sie sind Dienstleister der Rechtspflege und dürfen den Prozess nicht willkürlich verzögern. Sobald die formalen Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Notar handeln („Vollzugspflicht“). Andererseits darf ein Notar gemäß § 14 der Bundesnotarordnung (BNotO) und § 4 BeurkG nicht an erkennbar unerlaubten oder unwirksamen Geschäften mitwirken. Das Gesetz verlangt hier eine Gratwanderung….