Die Gemeinde verpasste den scheinbaren Fristbeginn beim Waldvorkaufsrecht nach Versteigerung, obwohl die Forstbehörde vom öffentlichen Zuschlag wusste. Der VGH klärte, ob bloßes Wissen oder erst die formelle Mitteilung des notariell beurkundeten Kaufvertrags die zweimonatige Frist auslöst. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 S 402/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden‑Württemberg
- Datum: 29.10.2025
- Aktenzeichen: 5 S 402/25
- Verfahren: Beschluss über die Zulassung der Berufung
- Rechtsbereiche: Grundstücksrecht, Waldrecht, Verfahrensrecht
- Das Problem: Eine Käuferin erwarb Waldgrundstücke in einer freiwilligen Versteigerung. Die zuständige Gemeinde übte das gesetzliche Vorkaufsrecht aus. Die Käuferin klagte, da sie die Ausübung für verspätet und die Grundstücke nicht für Wald hielt.
- Die Rechtsfrage: Beginnt die zweimonatige Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts bei einer freiwilligen Versteigerung bereits mit dem Zuschlag oder erst mit der offiziellen Mitteilung des notariellen Kaufvertrags an die Behörde?
- Die Antwort: Die Frist beginnt erst mit dem Eingang des notariell beurkundeten Kaufvertrags bei der vorkaufsberechtigten Stelle. Der Zuschlag allein löst den Fristbeginn nicht aus, da Grundstücksgeschäfte die notarielle Form benötigen.
- Die Bedeutung: Das Urteil bestätigt, dass bei Grundstücksverkäufen die Mitteilung des vollständigen und beurkundeten Vertrages entscheidend ist. Selbst wenn die Behörde Kenntnis von der Versteigerung hatte, muss sie die Frist erst ab der formellen Mitteilung beachten.
Wann beginnt die Frist für das Waldvorkaufsrecht?
Stellen Sie sich vor, Sie ersteigern vier Waldgrundstücke. Der Auktionator schlägt mit dem Hammer auf das Pult, der Zuschlag ist erteilt. Sie wähnen sich als Eigentümer. Doch Monate später erhalten Sie Post von der Gemeinde: Sie übt ihr Vorkaufsrecht aus und zieht die Grundstücke an sich. Genau dieser Albtraum für Immobilienkäufer wurde nun vor dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg verhandelt. Im Zentrum des Streits stand eine fundamentale Frage des Grundstücksverkehrs: Tickt die Uhr für das Vorkaufsrecht bereits ab dem Moment, in dem der Hammer fällt, oder erst, wenn der Notar die Papiere einreicht? 
Der Fall, der unter dem Aktenzeichen 5 S 402/25 am 29.10.2025 entschieden wurde, dreht sich um eine Käuferin, die vier Flurstücke im Rahmen einer sogenannten freiwilligen Versteigerung erwarb. Der Streitwert für das Verfahren wurde auf 16.750 Euro festgesetzt. Das Brisante an der Konstellation war der Zeitablauf: Der notarielle Kaufvertrag datierte vom 24. September 2021. Allerdings erreichte die Vertragsurkunde die beklagte Gemeinde erst am 11. November 2021. Als die Gemeinde dann im Januar 2022 ihr Vorkaufsrecht geltend machte, argumentierte die Käuferin, die Frist sei längst abgelaufen. Die Gemeinde sei schließlich bei der Versteigerung anwesend gewesen und habe vom Zuschlag gewusst. Der Verwaltungsgerichtshof musste nun klären, ob bloßes Wissen reicht oder ob erst die formelle Beurkundung Fakten schafft….