Ein Vermieter versuchte die Kündigung der Wohnung bei Untersuchungshaft zuzustellen, schickte die Dokumente aber an die leere Adresse. Wegen dieser falschen Zustellung und eines unerlaubten Schlosswechsels verlor der Eigentümer die Miete vollständig. Zum vorliegenden Urteil Az.: 16 C 181/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bremen
- Datum: 21.07.2025
- Aktenzeichen: 16 C 181/24
- Verfahren: Räumungs- und Zahlungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zugang von Willenserklärungen
- Das Problem: Ein Vermieter kündigte dem Mieter wegen ausstehender Mieten, während dieser in Untersuchungshaft saß. Der Vermieter legte die Kündigung in den leeren Briefkasten der Wohnung und wechselte später eigenmächtig die Türschlösser.
- Die Rechtsfrage: Ist eine Kündigung wirksam zugegangen, wenn der Vermieter von der Haft des Mieters weiß? Ist ein Papierausdruck einer elektronisch signierten Kündigung formal ausreichend, um das Mietverhältnis zu beenden?
- Die Antwort: Nein, die Kündigungen waren beide unwirksam. Der Vermieter musste die Kündigung an den bekannten Aufenthaltsort (die Haftanstalt) senden, da ihm die Abwesenheit des Mieters bekannt war. Zudem erfüllt der bloße Ausdruck eines elektronisch unterschriebenen Dokuments nicht die Formvorgaben für eine Kündigung.
- Die Bedeutung: Ein Mietverhältnis bleibt bestehen, wenn dem Vermieter die Abwesenheit des Mieters bekannt ist und er die Kündigung nicht an den tatsächlichen Aufenthaltsort schickt. Eigenmächtiges Auswechseln der Wohnungsschlösser durch den Vermieter führt zu einer Mietminderung von hundert Prozent für die Zeit des Besitzentzugs.
Kündigung bei U-Haft: Zählt der Briefkasten?
Ein Vermieter, der einem Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen will, steht vor einem Problem, wenn dieser im Gefängnis sitzt. Reicht es, die Kündigung wie gewohnt in den Briefkasten der Wohnung zu werfen? Oder muss der Brief den Insassen in der Justizvollzugsanstalt erreichen? Mit dieser Frage beschäftigte sich das Amtsgericht Bremen in seinem Urteil vom 21. Juli 2025 (Az.: 16 C 181/24) und kam zu einem Ergebnis, das Vermieter aufhorchen lässt. Der Fall eskalierte, als der neue Eigentümer die Schlösser der Wohnung austauschte und damit eine Kette von juristischen Auseinandersetzungen auslöste, an deren Ende er nicht nur die Räumungsklage verlor, sondern auch auf 93 % der Prozesskosten sitzen blieb.
Was passiert bei Mietrückstand während der U-Haft?
Der Mieter bewohnte seit Oktober 2021 eine Zweizimmerwohnung für eine monatliche Bruttomiete von 800 Euro. Die Situation verkomplizierte sich, als er am 5. Dezember 2023 in Untersuchungshaft genommen wurde, wo er bis zum 2. April 2024 verblieb. Während seiner Inhaftierung wechselte die Wohnung den Eigentümer. Der Voreigentümer informierte den Mieter mit einem Schreiben vom 9. Januar 2024, das korrekt an die Justizvollzugsanstalt (JVA) gesendet wurde, über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung des Käufers. Die Mietzahlungen gerieten ins Stocken. Für Januar 2024 zahlte der Mieter noch 750 Euro, doch für die Monate Februar bis April 2024 gingen beim neuen Vermieter keine Zahlungen ein. Dieser fackelte nicht lange und erklärte mit Schreiben vom 8. März 2024 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das entscheidende Detail: Dieses Kündigungsschreiben landete nicht in der JVA, sondern im Briefkasten der leeren Wohnung. Am 22….