Ein Gewerbemieter verlegte seinen Sitz und trug die neue Adresse ins Handelsregister ein, was die erste Räumungskündigung wegen Zustellungsfehlern unwirksam machte. Dennoch gelang es dem Vermieter, wegen erneuter Mietrückstände eine Kündigung nachzureichen im laufenden Räumungsprozess, die den Prozess neu aufrollte. Zum vorliegenden Urteil Az.: 4 U 48/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Hanseatisches Oberlandesgericht
- Datum: 07.10.2025
- Aktenzeichen: 4 U 48/25
- Verfahren: Berufungsverfahren im Gewerbemietrecht
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht, Kündigungsrecht, Zivilprozessrecht
- Das Problem: Die Vermieterin kündigte das Gewerbemietverhältnis wegen Mietrückständen. Die Mieterin bestritt die Wirksamkeit der ersten Kündigung, da sie diese nie erhalten habe. Sie weigerte sich, die Räume zu verlassen.
- Die Rechtsfrage: War die Vermieterin zur fristlosen Kündigung berechtigt? Führt eine neue Kündigung, die erst nachträglich im laufenden Prozess erklärt wird, zur Räumung?
- Die Antwort: Ja, die Mieterin muss räumen. Die ursprünglich erklärte Kündigung war unwirksam, weil der Zugang nicht bewiesen werden konnte. Die im Prozess nachgereichte zweite Kündigung war jedoch wirksam.
- Die Bedeutung: Ein dreimonatiger Zahlungsverzug berechtigt zur fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrages. Eine solche Kündigung kann auch noch während eines laufenden Gerichtsverfahrens nachgereicht werden, wenn die Fakten unstreitig sind. Die Verlegung des Geschäftssitzes ohne Mitteilung allein begründet keine automatische Zugangsannahme, wenn die neue Adresse im Handelsregister eingetragen war.
Kündigung nachreichen: Rettet das eine Räumungsklage?
Ein Vermieter kündigt seinem gewerblichen Mieter fristlos wegen Zahlungsverzugs, doch der Brief kommt scheinbar nie an. Der Mieter hat unbemerkt seinen Firmensitz verlegt. Während der anschließende Räumungsprozess läuft, gerät der Mieter erneut in Verzug. Kann der Vermieter nun mitten im Verfahren eine zweite Kündigung „nachschieben“, um die Klage doch noch zu gewinnen? Mit dieser Frage befasste sich das Hanseatische Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 07. Oktober 2025 und traf eine Entscheidung, die die strategischen Möglichkeiten in Räumungsprozessen beleuchtet (Az. 4 U 48/25).
Was passiert, wenn der Mieter seinen Firmensitz verlegt?
Im Februar 2023 schlossen die Parteien einen Gewerbemietvertrag über eine rund 315 Quadratmeter große Bürofläche, die als Agentur im Fernsehbereich genutzt werden sollte. Die monatliche Gesamtmiete belief sich auf 7.799,87 Euro. Doch die Geschäftsbeziehung gestaltete sich schwierig. Bereits im Jahr 2023 liefen bei der Mieterin, einer Gesellschaft, erhebliche Mietrückstände in Höhe von 8.519,11 Euro auf. Die Situation verkomplizierte sich Ende des Jahres. Am 22. Dezember 2023 verlegte die Mieterin ihren im Mietvertrag angegebenen Firmensitz von Karlsruhe nach Heilbronn und ließ dies im Handelsregister eintragen. Nach Darstellung der Vermieterin unterließ es die Mieterin jedoch, sie über diesen Umzug zu informieren. Als die Zahlungen auch 2024 unregelmäßig blieben, zog die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung die Konsequenzen. Mit einem Schreiben vom 15. August 2024 sprach sie die außerordentliche fristlose Kündigung aus. Der Zustellversuch dieses entscheidenden Schreibens wurde zum Kern des späteren Streits. Ein Zeuge der Vermieterin gab an, die Kündigung persönlich in den Mieträumen an eine Empfangsmitarbeiterin übergeben zu haben….