Trotz eines notariellen Kaufvertrages über 180.000 Euro pochte eine Großmutter auf ihr mündlich zugesagtes lebenslanges Wohnrecht, als der Enkel kündigte. Jetzt musste das Oberlandesgericht Oldenburg klären, ob die Kaufpreis-Reduzierung allein den Vorrang des tatsächlichen Parteiwillens belegt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 8 U 174/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Oldenburg
- Datum: 22.06.2023
- Aktenzeichen: 8 U 174/22
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Vertragsrecht, Wohnrecht, Zivilprozess
- Das Problem: Die Großmutter verkaufte ihr Haus an ihren Enkel, wollte aber weiter im Erdgeschoss wohnen bleiben. Der Enkel kündigte das Nutzungsrecht und behauptete, es sei nur ein kündbarer Mietvertrag vereinbart worden.
- Die Rechtsfrage: Steht der Großmutter ein lebenslanges, kostenloses Wohnrecht zu, obwohl im notariellen Kaufvertrag stand, dass ein Mietvertrag geschlossen werden sollte?
- Die Antwort: Ja, das lebenslange und kostenlose Wohnrecht besteht. Das Gericht stellte fest, dass die notarielle Klausel nicht dem wahren Willen der Parteien entsprach. Der hohe Preisnachlass beim Verkauf belegte das vereinbarte, kostenlose Wohnrecht.
- Die Bedeutung: Der tatsächliche Wille der Vertragsparteien hat Vorrang vor einer fehlerhaften Formulierung im Notarvertrag. Ein stark reduzierter Kaufpreis kann ein starkes Indiz für die Gewährung eines unentgeltlichen Wohnrechts sein.
Wohnrecht: Gilt die Zusage vor dem Notarvertrag?
Ein Hausverkauf innerhalb der Familie ist oft mehr als nur ein Geschäft. Wenn die Großmutter ihr langjähriges Zuhause an den eigenen Enkel verkauft, spielen Vertrauen und mündliche Zusagen eine große Rolle. Doch was passiert, wenn der notarielle Kaufvertrag plötzlich eine Klausel enthält, die diesen Zusagen widerspricht? Mit genau dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Oldenburg in einem Beschluss vom 22. Juni 2023 auseinandersetzen (Az. 8 U 174/22). Es ging um die entscheidende Frage, ob ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht für die Großmutter besteht, obwohl der Vertrag den Abschluss eines Mietvertrags vorsah und der Enkel ihr später kündigte.
Was wiegt schwerer: Mündliche Zusage oder Notarvertrag?
Im Zentrum des Konflikts stand ein Hausgrundstück, das eine Erbengemeinschaft, bestehend aus der Großmutter und ihren beiden Töchtern, am 29. Mai 2020 an den Enkel verkaufte. Der Kaufpreis betrug 180.000 Euro. Schon vor dem Notartermin war man sich einig: Die Großmutter sollte weiterhin im Erdgeschoss des Hauses wohnen bleiben können. Über die genauen rechtlichen Details dieser Absprache herrschte später jedoch erbitterter Streit. Im notariellen Kaufvertrag fand sich auf Initiative des Notars eine Regelung in § 4 Nr. 5 Abs. 1, die vorsah, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen sollten. Ob diese Klausel den tatsächlichen Willen von Großmutter und Enkel widerspiegelte oder lediglich eine Formsache des Notars war, wurde zur Kernfrage des Prozesses. Die Situation eskalierte, als der Enkel das Grundstück am 5. April 2022 für 417.500 Euro an ein anderes Paar weiterverkaufte. Bereits zuvor, mit einem Schreiben seiner Anwältin vom 18. Januar 2022, hatte er seiner Großmutter das „unentgeltliche Nutzungsverhältnis“ für die Wohnung gekündigt. Die Großmutter wehrte sich und zog vor das Landgericht Osnabrück. Sie verlangte die Feststellung, dass ihr ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht zustehe. Das Landgericht gab ihr Recht….