Ein Gewerbemieter forderte die 10,8 Millionen Euro teure Instandsetzung des Innenputzes bei Dach-und-Fach-Klausel vom Vermieter. Der Mieter argumentierte mit dem Prinzip „Dach und Fach“, doch das Gericht folgte einer überraschend engen bautechnischen Definition. Zum vorliegenden Urteil Az.: 14 U 103/20 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 16.10.2025
- Aktenzeichen: 14 U 103/20
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsauslegung
- Das Problem: Mieter und Vermieter stritten, wer die Kosten für die Sanierung von großflächigen Putzablösungen an tragenden Wänden tragen muss. Der Mieter forderte vom Vermieter einen Kostenvorschuss von 10,8 Millionen Euro.
- Die Rechtsfrage: Gehört der Innenputz laut Mietvertrag zur Gebäudestruktur, für die der Vermieter zahlen muss? Oder ist die Reparatur des Putzes Sache des Mieters?
- Die Antwort: Nein, der Vermieter muss nicht zahlen. Der Innenputz fällt nicht unter den vertraglichen Begriff „Fach“. Laut Vertrag ist der Mieter für Instandsetzungen des Innenbereichs verantwortlich.
- Die Bedeutung: Eine detaillierte vertragliche Definition von „Dach und Fach“ ist ausschlaggebend. Oberflächen wie Innenputz müssen Mieter oft selbst instand halten. Sie gelten nicht als Teil der tragenden Gebäudekonstruktion.
Wer zahlt für Putzschäden bei Dach-und-Fach-Klausel?
Wenn in einem 30-Jahre-Mietvertrag über landeseigene Immobilien der Putz von den Wänden fällt, stellt sich eine einfache, aber teure Frage: Wer muss die Sanierung bezahlen? Im Fall eines groß angelegten „Sale-and-lease-back“-Geschäfts belief sich die Rechnung auf 10,8 Millionen Euro. Der Mieter sah den Vermieter in der Pflicht, dieser wiederum verwies auf den Vertrag. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main musste in seinem Urteil vom 16. Oktober 2025 (Az.: 14 U 103/20) einen entscheidenden Passus des Mietvertrags auslegen und klären, ob bröckelnder Innenputz zur Gebäudestruktur („Fach“) gehört oder nicht.
Warum wurde eine Sanierung für 10,8 Millionen Euro nötig?
Der Fall wurzelt in einer umfangreichen Immobilientransaktion. Der Kläger, ein landeseigener Betrieb, verkaufte mehrere Objekte an die Rechtsvorgängerin der heutigen Beklagten und mietete sie im Rahmen eines „Sale-and-lease-back“-Modells für 30 Jahre zurück. Grundlage war ein Mietvertrag vom 19. Oktober 2005. Jahre später, ab 2009, zeigten sich massive Probleme: An tragenden Innenwänden und Geschossdecken lösten sich großflächig Beton und Putz. Die betroffene Fläche umfasste gewaltige 42.500 Quadratmeter. Der Mieter sah darin einen Mangel, der bereits bei Vertragsbeginn angelegt war und dessen Beseitigung dem Vermieter obliege. Er forderte einen Kostenvorschuss für die Sanierung, um die Schäden durch den Einbau von Zwischendecken und Vorsatzschalen zu beheben. Ein Landesbetrieb bezifferte den Aufwand auf 10,29 Millionen Euro, eingeklagt wurde schließlich ein Vorschuss in Höhe von 10.800.000,00 Euro. Der Vermieter weigerte sich zu zahlen. Er argumentierte, die vertragliche Regelung sei eindeutig: Seine Verantwortung beschränke sich auf „Dach und Fach“, während der Mieter für den Innenbereich zuständig sei. Der abfallende Putz gehöre zum Innenbereich und falle damit in die Zuständigkeit des Mieters. Nachdem bereits das Landgericht Fulda die Klage am 12. Februar 2020 abgewiesen hatte, landete der Streit in der Berufung vor dem Oberlandesgericht Frankfurt….