Eine Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beschloss Folgearbeiten für 54.440 Euro, inklusive einer pauschalen Haftungsfreistellung der Hausverwaltung in der WEG. Dieser scheinbar kleine Passus über die Verwalterhaftung drohte, den gesamten wichtigen Sanierungsbeschluss zu Fall zu bringen. Zum vorliegenden Urteil Az.: 318 S 49/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Hamburg
- Datum: 26.04.2024
- Aktenzeichen: 318 S 49/22
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Haftungsrecht
- Das Problem: Eine Eigentümergemeinschaft stritt über die Gültigkeit von Beschlüssen zur Genehmigung von Folgearbeiten für eine umfangreiche Sanierung. Ein zentraler Streitpunkt war die gleichzeitig beschlossene Haftungsfreistellung der Verwaltung für diese Arbeiten.
- Die Rechtsfrage: Sind Beschlüsse über die Freigabe von Bauaufträgen und Architekten-Mehraufwand gültig, wenn sie gleichzeitig eine pauschale Haftungsfreistellung der Verwaltung beinhalten?
- Die Antwort: Teilweise. Das Gericht erklärte die Beschlüsse über die Freigabe der Bauarbeiten und die Architektenvergütung für gültig, weil alle notwendigen Unterlagen zugänglich waren. Die beschlossene Haftungsfreistellung der Verwaltung war jedoch ungültig, da mögliche Ansprüche gegen die Verwaltung nicht ausgeschlossen werden konnten.
- Die Bedeutung: Umfangreiche Bauvorhaben können beschlossen werden, wenn Eigentümer Zugriff auf die notwendigen, eindeutigen Unterlagen haben. Eine Eigentümergemeinschaft darf die Verwaltung aber nicht vorsorglich und pauschal von jeglicher potenziellen Haftung freistellen.
WEG: Darf die Hausverwaltung von Haftung freigestellt werden?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Sanierungsarbeiten schnell zu einem komplexen und kostspieligen Unterfangen werden. Wenn dann noch Beschlüsse gefasst werden, die nicht nur Aufträge im Wert von über 50.000 Euro freigeben, sondern gleichzeitig die Hausverwaltung von jeglicher Haftung befreien, ist ein Rechtsstreit oft vorprogrammiert. Genau diesen Fall hatte das Landgericht Hamburg zu entscheiden und fällte am 26. April 2024 ein Urteil (Aktenzeichen: 318 S 49/22), das präzise zwischen zulässiger Beschlussfassung und unzulässiger Risikoabwälzung unterscheidet. Die Entscheidung zeigt, dass ein WEG-Beschluss gleichzeitig gültig und ungültig sein kann.
Was macht einen WEG-Beschluss über Bauarbeiten anfechtbar?
Der Anlass für den Rechtsstreit war ein altbekanntes Problem: langjährige Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnungseigentumsanlage. Nach der Einholung von Gutachten und der Beauftragung von Architekten hatte sich die Gemeinschaft grundsätzlich für eine umfassende Gesamtsanierung von Fassaden und Fenstern mit einem Volumen von rund einer Million Euro entschieden. Ein erster, weitreichender Beschluss dazu vom 18. März 2021 war jedoch bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden. Ungeachtet dessen hatten die Arbeiten an zwei besonders betroffenen Erkern der Häuser 23 und 27 bereits auf Grundlage eines separaten Beschlusses vom 19. Oktober 2021 begonnen, waren aber noch nicht abgeschlossen. Um diese spezifischen Arbeiten fertigzustellen, berief die Verwaltung eine weitere Eigentümerversammlung für den 22. November 2021 ein. Dort standen zwei entscheidende Punkte zur Abstimmung: Unter TOP 3 wurde die Genehmigung von Folgearbeiten zur Fertigstellung der beiden Erker beschlossen, was die Freigabe von Aufträgen in Höhe von insgesamt 54….