Eine vermögensverwaltende GmbH wurde mit einer Betreuungsgebühr des Notars bei Geschäftserfahrenheit in Höhe von 2.200 Euro für die Anzeige einer Grundschuld belastet. Die Zahlung wurde verweigert, weil die hohe Geschäftserfahrung des Immobilienunternehmens die notarielle Betreuungsleistung plötzlich überflüssig machte. Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 OH 9/21 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Düsseldorf
- Datum: 10.02.2025
- Aktenzeichen: 19 OH 9/21
- Verfahren: Überprüfung von Notarkostenrechnungen
- Rechtsbereiche: Notarkostenrecht, Sachenrecht
- Das Problem: Eine erfahrene Immobilienfirma wehrte sich gegen die Berechnung einer zusätzlichen Gebühr durch den Notar. Der Notar hatte eine Betreuungspauschale für die formlose Mitteilung der Zweckbeschränkung einer Grundschuld an die finanzierende Bank in Rechnung gestellt.
- Die Rechtsfrage: Darf ein Notar eine zusätzliche Betreuungsgebühr verlangen, wenn die Bank die notwendigen Einschränkungen der Grundschuld bereits vorab schriftlich bestätigt hatte?
- Die Antwort: Nein. Die Kostenrechnungen des Notars wurden aufgehoben. Die Gebühr darf nicht erhoben werden, da die Abrechnung einer Betreuungstätigkeit einen besonderen Auftrag voraussetzt, der in diesem Fall fehlte.
- Die Bedeutung: Notare können eine gesonderte Betreuungsgebühr für die Anzeige von Zweckbeschränkungen nur verlangen, wenn die Beteiligten geschäftsunerfahren sind oder einen expliziten Auftrag erteilen. Bei geschäftserfahrenen Unternehmen und bereits vorab informierten Banken entfällt die Gebührenpflicht.
Notarkosten: Wann ist eine reine Info extra zu bezahlen?
Ein Notar informiert die finanzierende Bank über eine vertragliche Besonderheit – eine routinemäßige Handlung, die der Sicherheit aller Beteiligten dient. Doch darf er dafür eine zusätzliche Gebühr verlangen, wenn niemand ihn explizit darum gebeten hat und die Bank bereits Bescheid wusste? Über diese Frage entschied das Landgericht Düsseldorf am 10. Februar 2025 in einem Beschluss (Az.: 19 OH 9/21), der die Grenzen notarieller Dienstleistungen und ihrer Abrechnung schärfer zieht, insbesondere wenn Profis am Tisch sitzen.
Der Brief, der 2.270 Euro kosten sollte
Die Geschichte beginnt am 17. Mai 2021. Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH, eine erfahrene Akteurin am Markt, saß bei einem Notar, um zwei Immobilienkäufe unter Dach und Fach zu bringen. Parallel zu den Kaufverträgen ließ sie zugunsten der Sparkasse Leverkusen zwei Grundschulden beurkunden, um die Finanzierung zu sichern. Es ging um beträchtliche Summen: eine Grundschuld über 441.000 Euro und eine weitere über 2.200.000 Euro. In beiden Grundschuldbestellungsurkunden war eine entscheidende Klausel verankert, die sogenannte Zweckbeschränkung. Diese legte fest, dass die Grundschulden bis zur vollständigen Bezahlung der Immobilien ausschließlich zur Sicherung der Kaufpreisforderung dienen durften. Die Bank durfte das Geld also nur an den Verkäufer auszahlen und die Grundschuld nicht für andere Kredite oder Schulden des Käufers verwenden. Erst nach Eigentumsumschreibung sollte die Grundschuld für weitergehende Zwecke frei sein. Dies ist ein üblicher und wichtiger Schutzmechanismus für den Verkäufer. Der Knackpunkt des Falles liegt jedoch in einem Detail, das sich schon vor dem Beurkundungstermin ereignete. Bereits am 22….