Bei einem Gewerbemietvertrag zur Verlängerung der Laufzeit fehlte im Nachtrag die korrekte Schriftform des Vermieters, einer GbR. Obwohl der Vertrag seit Jahren lief, führte dieser kleine Formfehler dazu, dass das gesamte Mietverhältnis plötzlich als unbefristet galt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 565/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Dresden
- Datum: 13.10.2025
- Aktenzeichen: 12 U 565/25
- Verfahren: Hinweisbeschluss (Beabsichtigte Zurückweisung der Berufung)
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht, Schriftformerfordernis, Vertragsbefristung
- Das Problem: Ein Vermieter (eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR) klagte auf Mietzahlung, weil er von einer festen Vertragslaufzeit bis 2026 ausging. Der Mieter hatte gekündigt und zahlte keine Miete mehr, da er einen Vertrag nachtrag wegen eines Formfehlers für unwirksam hielt.
- Die Rechtsfrage: Ist ein Nachtrag zu einem langfristigen Gewerbemietvertrag ungültig, wenn für die Vermieter-GbR nur ein Gesellschafter unterschreibt, obwohl im Vertrag zwei Vertreter genannt sind?
- Die Antwort: Ja. Der Nachtrag ist wegen eines Formfehlers unwirksam. Der ursprünglich befristete Vertrag gilt dadurch als unbefristet und der Mieter konnte ihn fristgerecht zum 31.03.2024 kündigen.
- Die Bedeutung: Bei langfristigen Gewerbemietverträgen muss die gesetzliche Schriftform strikt eingehalten werden. Bei Vertragspartnern mit mehreren Vertretern muss die Alleinvertretungsmacht des Unterzeichnenden in der Urkunde klar erkennbar sein. Fehlt diese Klarheit, kann die vereinbarte Laufzeit entfallen.
Gewerbemietvertrag: Entscheidet die Schriftform beim Nachtrag über die Laufzeit?
Es ist der Albtraum eines jeden Immobilienbesitzers: Ein langfristig geglaubter Mietvertrag löst sich plötzlich in Luft auf, weil vor Jahren ein formaler Fehler begangen wurde. Genau dieses Szenario verhandelte der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden in seinem Beschluss vom 13. Oktober 2025 (Az.: 12 U 565/25). Der Fall illustriert eindringlich, wie eine einzige fehlende Unterschrift oder ein ungenauer Zusatz in einem Nachtrag dazu führen kann, dass eine fest vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren null und nichtig wird. Im Zentrum steht das strenge Schriftformerfordernis des deutschen Gewerbemietrechts und die Frage, wer eigentlich unterschrieben hat, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin auftritt.
Ein teurer Fehler: Wie kam es zum Streit um die Unterschrift?
Die Geschichte dieses Rechtsstreits beginnt harmonisch im Jahr 1999. Damals schlossen die Vermieterin, eine GbR, und die Mieterin einen gewerblichen Mietvertrag. Über viele Jahre hinweg lief das Mietverhältnis störungsfrei, bis die Parteien beschlossen, ihre Zusammenarbeit zu vertiefen. Am 21. März 2016 unterzeichneten sie den sogenannten „3. Nachtrag“. In diesem Dokument einigten sie sich nicht nur auf den Einbau von Klimageräten und eine höhere Miete, sondern vor allem auf eine langfristige Bindung: Der Vertrag sollte fest bis zum 31. März 2026 laufen. Eine vorzeitige Kündigung schien damit ausgeschlossen. Doch im Herbst 2023 wollte sich die Mieterin vorzeitig aus dem Vertrag lösen. Sie kündigte zum 31. März 2024 – also zwei Jahre vor dem eigentlich vereinbarten Ende. Ihr Argument war juristischer Sprengstoff: Der Nachtrag von 2016 sei formunwirksam. Der Grund für diese Behauptung lag in der Optik der Vertragsurkunde. Im Kopf des Dokuments waren Herr L… und Frau H……