Ein neuer Wohnungseigentümer entdeckte, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch durch Bezugnahme auf eine 30 Jahre alte Teilungserklärung eingetragen war. Er versuchte die nachträgliche Klarstellung des Rechts im Bestandsverzeichnis zu verhindern – mit einem überraschenden Ergebnis für alle Rechtsnachfolger. Zum vorliegenden Urteil Az.: 20 W 240/21 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 14.12.2021
- Aktenzeichen: 20 W 240/21
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Wohnungseigentumsrecht
- Das Problem: Eine Wohnungseigentümerin forderte die Löschung oder einen Widerspruch gegen eine nachträgliche Eintragung im Grundbuch. Diese Eintragung stellte die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts an einer Fläche ausdrücklich klar. Die Eigentümerin argumentierte, die Klarstellung sei unrichtig, weil sie als spätere Käuferin nicht zugestimmt hatte.
- Die Rechtsfrage: Musste die nachträgliche explizite Eintragung von Sondernutzungsrechten gelöscht werden, weil die aktuelle Eigentümerin ihr nicht erneut zugestimmt hatte?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Beschwerde zurück. Das Sondernutzungsrecht war bereits durch die ursprüngliche Bezugnahme auf die Teilungserklärung im Jahr 1991 wirksam entstanden.
- Die Bedeutung: Ein einmal wirksam durch Bezugnahme begründetes Sondernutzungsrecht gilt automatisch für alle späteren Eigentümer. Eine spätere ausdrückliche Verlautbarung dieses Rechts im Grundbuch ist lediglich klarstellend. Diese Klarstellung ändert die materielle Rechtslage nicht und bedarf keiner erneuten Zustimmung der aktuellen Eigentümer.
Gilt ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch durch Bezugnahme auch für neue Eigentümer?
Ein kurzer, klärender Vermerk im Grundbuch – was kann daran falsch sein? Für eine Wohnungseigentümerin war es der Anlass für eine juristische Auseinandersetzung, die bis vor das Oberlandesgericht Frankfurt am Main führte. Sie fühlte sich übergangen, als das Grundbuchamt ohne ihre Zustimmung ein 30 Jahre altes Sondernutzungsrecht explizit in das Bestandsverzeichnis ihrer Wohnung eintrug. In seiner Entscheidung vom 14. Dezember 2021 (Az. 20 W 240/21) musste der Senat eine grundlegende Frage des Wohnungseigentumsrechts beantworten: Wann wird ein in der ursprünglichen Teilungserklärung festgelegtes Recht für alle zukünftigen Eigentümer bindend, auch wenn es im Grundbuch zunächst nur indirekt erwähnt wurde?
Wie ein 30 Jahre altes Dokument zum Streitfall wurde
Die Geschichte beginnt im Jahr 1991. Mit einer notariellen Teilungserklärung wurde ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt. Dieses Gründungsdokument der Wohnungseigentümergemeinschaft legte nicht nur die Grenzen der einzelnen Wohnungen fest, sondern traf auch eine wichtige Regelung für die Gemeinschaftsflächen. In Abschnitt II Ziffer 3 wurde bestimmt, dass die Eigentümer der Wohnungen Nr. W1 und W3 das alleinige und exklusive Nutzungsrecht – ein sogenanntes Sondernutzungsrecht – an einem unbebauten Grundstücksteil erhalten sollten. Die damaligen Eigentümer bewilligten und beantragten die Eintragung dieses Rechts in die neu anzulegenden Grundbücher. Am 4. Juni 1991 vollzog das Grundbuchamt diesen Schritt. Anstatt den Text des Sondernutzungsrechts vollständig abzuschreiben, nutzte es eine im Grundbuchrecht übliche und gesetzlich vorgesehene Methode: In den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher wurde auf die Bewilligung vom 11….