Trotz des eingetragenen dinglichen Vorkaufsrechts bei Schenkung des Grundstücks an den Sohn verweigerte das Grundbuchamt die Löschung und verlangte die Bewilligung von zehn Dritten. Die entscheidende Frage lautete: Ist eine vorweggenommene Erbfolge gegen Entgelt juristisch überhaupt ein Verkaufsfall, der das Vorkaufsrecht auslösen würde? Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 Wx 139/18 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
- Datum: 05.12.2018
- Aktenzeichen: 3 Wx 139/18
- Verfahren: Beschwerde in Grundbuchsachen
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht, Erbrecht
- Das Problem: Eine Grundstückseigentümerin übertrug ihr Grundstück im Rahmen einer teilentgeltlichen Schenkung an ihren Sohn. Da ein Dingliches Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen war, forderte das Grundbuchamt die Zustimmung der Vorkaufsberechtigten zur Löschung. Die Beteiligten weigerten sich und behaupteten, das Vorkaufsrecht sei automatisch erloschen, da kein Kaufvertrag vorlag.
- Die Rechtsfrage: Gilt ein Vorkaufsrecht „für den ersten Verkaufsfall“ auch, wenn ein Grundstück an den Sohn verschenkt wird oder als Vorweggenommene Erbfolge dient?
- Die Antwort: Nein, das Vorkaufsrecht muss in diesem Fall gelöscht werden. Das Recht gilt nur beim Abschluss eines echten Kaufvertrages. Übertragungen im Rahmen einer Schenkung oder mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht sind kein auslösender Verkaufsfall.
- Die Bedeutung: Ein für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht hindert in der Regel nicht die Übertragung eines Grundstücks innerhalb der Familie. Das Grundbuchamt darf bei nachgewiesener Schenkung oder vorweggenommener Erbfolge keine Zustimmung der Vorkaufsberechtigten verlangen.
Wann erlischt ein dingliches Vorkaufsrecht bei einer Schenkung an den Sohn?
Eine Mutter möchte ihrem Sohn das elterliche Haus übergeben – ein alltäglicher Vorgang der Generationennachfolge. Doch im Grundbuch lastet eine alte Eintragung: ein Vorkaufsrecht zugunsten von zehn weiteren Personen. Mutter und Sohn sind überzeugt, dass dieses Recht bei einer Übertragung innerhalb der engsten Familie keine Rolle spielt. Das Grundbuchamt sieht das anders und legt ein Veto ein. Dieser Konflikt führte zu einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 5. Dezember 2018 (Az.: 3 Wx 139/18), die präzise aufzeigt, wann ein Vorkaufsrecht an seine Grenzen stößt und warum die Absicht hinter einer Immobilienübertragung entscheidend ist.
Was genau war geschehen?
Die Eigentümerin eines bebauten Grundstücks entschloss sich, dieses an ihren Sohn zu übertragen. Seit 1989 war jedoch im Grundbuch ein sogenanntes dingliches Vorkaufsrecht zugunsten von zehn Personen eingetragen. Dieses Recht war explizit „für den ersten Verkaufsfall“ bestellt worden. Am 5. März 2018 beurkundete ein Notar den Übertragungsvertrag zwischen Mutter und Sohn. Das Dokument trug die Überschrift „gemischter Schenkungsvertrag“. Der Wert des Grundstücks wurde auf 210.000 Euro beziffert. Der Sohn verpflichtete sich, seiner Mutter im Gegenzug eine Einmalzahlung von 150.000 Euro zu leisten. Im Vertrag wurde der Schenkungsanteil des Geschäfts mit 50.400 Euro ausgewiesen. Zudem behielt sich die Mutter ein zweijähriges Wohnrecht in Teilen des Hauses vor. Entscheidend für den weiteren Verlauf war eine Klausel, die die Übertragung in den Kontext einer zukünftigen Erbschaft stellte: Der Wert der Schenkung sollte auf den Pflichtteil des Sohnes angerechnet werden….