Ein Berliner Vermieter sprach die Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung aus, da die Tochter nach dem Tod des Vaters eine von zwei angemieteten Wohnungen nutzte. Das Landgericht musste klären, ob zwei getrennte Einheiten, die jahrzehntelang als funktionale Einheit dienten, dennoch als eine einzige Familienwohnung gelten. Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 267/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 15.02.2023
- Aktenzeichen: 64 S 267/22
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Kündigungsrecht
- Das Problem: Ein Vermieter kündigte eine Wohnung und verlangte die Räumung. Er behauptete, die Mieterin habe die Wohnung unbefugt an Familienmitglieder überlassen. Die Mieterinnen bestritten dies und sahen die Nutzung als rechtmäßig an.
- Die Rechtsfrage: Kann die Nutzung von zwei baulich getrennten Wohnungen durch Angehörige als eine einzige „Familienwohnung“ gewertet werden? Ist dies dann eine verbotene Weitergabe an Dritte oder weiterhin vertragsgemäße Nutzung durch die Mieterin?
- Die Antwort: Nein, die Kündigung war unwirksam. Das Gericht sah die Nutzung beider getrennter Wohnungen durch die Familie als zulässigen Eigengebrauch der Mieterin an. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte lag nicht vor, weil die Mieterin die Nutzung der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hatte.
- Die Bedeutung: Nahe Familienmitglieder gelten selbst bei baulich getrennten Wohnungen nicht automatisch als „Dritte“ im Mietrecht. Eine Kündigung wegen unerlaubter Weitergabe scheitert, solange der Hauptmieter seinen Mitgewahrsam nicht vollständig und endgültig aufgibt.
Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung: Können zwei Wohnungen als eine „Familienwohnung“ gelten?
Kann eine Familie, die seit Jahrzehnten zwei getrennte Wohnungen im selben Haus nutzt, diese rechtlich als eine einzige, große „Familienwohnung“ betrachten? Und schützt dieser besondere Status davor, dass der Vermieter einer Tochter kündigt, die nach dem Tod des Vaters allein in einer der beiden Wohnungen lebt? Genau diese Frage hatte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 15. Februar 2023 (Az. 64 S 267/22) zu klären. Es ging um mehr als nur um zwei Mietverträge; es ging um die Definition von Zuhause, die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und die Frage, wann ein Familienmitglied zu einem unbefugten „Dritten“ wird.
Was war genau passiert?
Die Geschichte dieser Familie und ihrer Wohnungen reicht weit zurück. Seit den 1960er Jahren bewohnte die Mutter eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Berliner Mietshauses. In den 1980er Jahren mietete sie gemeinsam mit ihrem Ehemann eine weitere Wohnung direkt darüber, im zweiten Stock. Laut Mietvertrag für die obere Wohnung war von Anfang an der Einzug von drei Personen vorgesehen, was darauf hindeutete, dass auch die Tochter von Beginn an Teil des Wohnkonzepts war. Über Jahrzehnte lebte die Familie in dieser Konstellation und nutzte beide Wohnungen je nach Bedarf. Nach dem Tod des Ehemannes und Vaters nutzte die Tochter die obere Wohnung weiter. Der Vermieter sah darin einen Vertragsbruch. Er ging davon aus, dass die Mutter die obere Wohnung faktisch aufgegeben hatte und diese nun unbefugt ihrer Tochter überließ. Folgerichtig schickte er am 3. Januar 2022 die fristlose Kündigung für die Wohnung im zweiten Stock und erhob anschließend Räumungsklage. Das erstinstanzliche Amtsgericht Charlottenburg gab dem Vermieter recht und verurteilte die Familie zur Räumung….