Ein Eigentümer focht den Beschluss seiner WEG zur Delegation der Sachverständigenauswahl an den Verwalter an, um unnötige Kosten bei der Schadensbehebung zu vermeiden. Entscheidend wurde die Frage, ob eine jahrealte Vertretungsbeschränkung in der Teilungserklärung diese weitreichende Übertragung von Kompetenzen tatsächlich legitimiert. Zum vorliegenden Urteil Az.: 1295 C 19264/23 WEG | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht München
- Datum: 12.06.2024
- Aktenzeichen: 1295 C 19264/23 WEG
- Verfahren: Wohnungseigentumsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Verwalterkompetenz, Vertretungsrecht
- Das Problem: Ein Wohnungseigentümer klagte gegen seine WEG. Die Gemeinschaft lehnte seine Vorschläge für einen Gutachter ab. Sie übertrug die Auswahl des Gutachters stattdessen der Hausverwaltung mit einem Budget von 15.000 Euro. Der Eigentümer wurde zudem daran gehindert, sich durch einen externen Dritten in der Versammlung vertreten zu lassen.
- Die Rechtsfrage: Darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Auswahl von Sachverständigen vollständig an die Hausverwaltung delegieren? Und ist es zulässig, wenn die Teilungserklärung die Vertretung in der Versammlung auf Miteigentümer oder Ehegatten beschränkt?
- Die Antwort: Nein, die Klage wurde abgewiesen. Die Übertragung der Auswahl an die Verwaltung ist gesetzlich zulässig, da die WEG Budgetobergrenzen festlegte. Die Beschränkung der Vertretung auf interne Personen durch die Teilungserklärung ist ebenfalls wirksam.
- Die Bedeutung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf auch größere Auftragsvergaben wirksam an die Verwaltung delegieren. Eigentümer müssen dabei die in der Teilungserklärung festgelegten Regeln zur Versammlungsvertretung beachten.
Darf die Hausverwaltung den Gutachter für die WEG einfach selbst auswählen?
Stellen Sie sich eine Situation vor, die für viele Wohnungseigentümer ein Albtraum ist: Seit Jahren dringt Wasser in Ihre Kellerräume ein, doch die Gemeinschaft kommt bei der Ursachenforschung und Sanierung nicht voran. Ein Eigentümer in München, frustriert von der jahrelangen Hängepartie, nimmt die Sache selbst in die Hand. Nachdem ein Gericht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) endlich zum Handeln verpflichtet hat, holt er vier Angebote von Sachverständigenbüros ein. Doch in der entscheidenden Eigentümerversammlung geschieht Unerwartetes: Die Gemeinschaft ignoriert seine Vorschläge, schließt sie sogar explizit aus und überträgt die gesamte Auswahl des Gutachters stattdessen an die Hausverwaltung – ausgestattet mit einem Budget von 15.000 Euro. In einem Urteil vom 12. Juni 2024 (Az.: 1295 C 19264/23 WEG) musste das Amtsgericht München klären, ob ein solches Vorgehen rechtens ist oder ob die Eigentümer damit ihre Kernkompetenzen unzulässig aus der Hand geben.
Was war der Auslöser für diesen Konflikt?
Der Kläger, Eigentümer von drei Einheiten in einer Münchner WEG, kämpft bereits seit 2012 mit Wasserschäden in seinem Keller. Der Streit um die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zog sich über Jahre und mündete bereits in einem früheren Gerichtsverfahren. Mit einem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts München I wurde die WEG verpflichtet, ein Sachverständigenbüro zu beauftragen, um die Ursachen der Undichtigkeiten zu erforschen. Das Gericht ermächtigte die Hausverwaltung dazu und stellte ein Budget von 5.000 Euro aus der Instandhaltungsrücklage bereit. Auf Basis dieses Urteils handelte der Eigentümer umgehend….