Die Eigentumsumschreibung einer realen Teilfläche aus dem Gemeinschaftseigentum scheiterte, weil darauf ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht lastete. Trotz notariell beurkundeter Auflassung blieb die Übertragung blockiert; entscheidend war die fehlende formgerechte Aufhebungserklärung. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 27/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Brandenburg
- Datum: 08.07.2025
- Aktenzeichen: 5 W 27/25
- Verfahren: Beschwerde im Grundbuchverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Das Problem: Zwei Grundstückseigentümer wollten im Rahmen eines Tauschvertrags eine Teilfläche eines Wohnungseigentumsgrundstücks übertragen. Die betroffene Teilfläche war mit einem im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche belastet. Das Grundbuchamt verweigerte die Eigentumsumschreibung, da das Sondernutzungsrecht nicht ausdrücklich aufgehoben wurde.
- Die Rechtsfrage: Kann ein reales Teilstück eines Wohnungseigentumsgrundstücks, das von einem eingetragenen Sondernutzungsrecht betroffen ist, auf einen neuen Eigentümer übertragen werden, ohne dass das Sondernutzungsrecht vorher aufgehoben wird?
- Die Antwort: Nein. Das Sondernutzungsrecht war durch die Eintragung im Grundbuch fest verankert und damit Inhalt des Sondereigentums. Dieses Recht ist untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verbunden. Die Übertragung der Fläche war ohne eine eindeutige und eingetragene Aufhebungserklärung nicht möglich.
- Die Bedeutung: Bei der Veräußerung oder Umschreibung von Teilen eines Wohnungseigentumsgrundstücks müssen alle im Grundbuch verankerten (verdinglichten) Sondernutzungsrechte ausdrücklich durch die Eigentümergemeinschaft aufgehoben werden. Eine einfache Auflassungserklärung im Kaufvertrag reicht für die Umschreibung im Grundbuch nicht aus.
Kann ein Sondernutzungsrecht die Eigentumsumschreibung einer Teilfläche blockieren?
Ein Grundstückstausch zwischen Nachbarn scheint auf den ersten Blick eine unkomplizierte Angelegenheit zu sein: Man einigt sich, geht zum Notar und lässt die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eintragen. Doch was passiert, wenn das Tauschobjekt Teil einer Wohnungseigentumsanlage ist und mit besonderen Rechten belegt ist? In einem Beschluss vom 08. Juli 2025 (Az. 5 W 27/25) hat das Oberlandesgericht Brandenburg eine klare Antwort gegeben und damit die immense Bedeutung von im Grundbuch eingetragenen Rechten unterstrichen. Der Fall zeigt, wie ein scheinbar nebensächliches Nutzungsrecht für eine Gartenfläche zu einem unüberwindbaren Hindernis für die Eigentumsübertragung werden kann, wenn die formalen Spielregeln des Wohnungseigentumsrechts nicht beachtet werden.
Was genau war zwischen den Nachbarinnen vereinbart?
Die Ausgangslage war einvernehmlich. Auf der einen Seite stand eine Frau, die alleinige Eigentümerin beider Wohnungen in einem Zweifamilienhaus war. Juristisch gesehen bildete sie damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit sich selbst. Zu ihrer Wohnung Nr. 1 gehörte laut Grundbucheintrag das exklusive Nutzungsrecht an einer bestimmten Gartenfläche, die auf einem separaten Flurstück (Nr. 679) lag. Auf der anderen Seite stand die Eigentümerin eines benachbarten Grundstücks (Flurstück 681). Die beiden Frauen schlossen im September 2021 einen notariell beurkundeten Tauschvertrag. Die Vereinbarung war simpel: Die Wohnungseigentümerin sollte das Grundstück ihrer Nachbarin (Flurstück 681) erhalten….