Ein Makler forderte nach erfolgreichem Verkauf die Provision, obwohl die notwendige Textform für Maklervertrag über Haus nur per E-Mail vorlag. Trotz monatelanger Zusammenarbeit und der Bitte um einen Notartermin steht der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers nun auf dem Prüfstand. Zum vorliegenden Urteil Az.: 11 U 23/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Celle
- Datum: 02.10.2025
- Aktenzeichen: 11 U 23/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Maklerrecht, Formvorschriften, Verbraucherschutz
- Das Problem: Ein Immobilienmakler behielt Provision für den Verkauf eines Einfamilienhauses ein. Der Verkäufer verlangte die Rückzahlung, weil er den Vertrag als formungültig ansah.
- Die Rechtsfrage: Kann ein Maklervertrag über ein Haus nur durch stillschweigendes Verhalten oder durch E-Mail-Korrespondenz gültig werden?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht entschied, dass stillschweigende (konkludente) Erklärungen die gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht erfüllen. Es bedarf für einen wirksamen Maklervertrag mindestens eines ausdrücklichen Angebots und einer ausdrücklichen Annahme in Textform.
- Die Bedeutung: Maklerverträge über Häuser oder Wohnungen können nicht mehr stillschweigend geschlossen werden. Makler haben keinen Provisionsanspruch, wenn die gesamte Willenserklärung des Kunden nicht vollständig in Textform dokumentiert ist.
Textform für Maklervertrag missachtet: Warum eine Maklerin ihre Provision vollständig zurückzahlen musste
Ein Hausverkauf ist abgeschlossen, die Maklerprovision bezahlt – ein alltäglicher Vorgang. Doch was, wenn der Verkäufer Monate später sein Geld zurückfordert mit der Begründung, es habe nie einen gültigen Vertrag gegeben? Genau diesen Fall hatte das Oberlandesgericht Celle zu entscheiden und lieferte in seinem Urteil vom 2. Oktober 2025 (Az.: 11 U 23/25) eine richtungsweisende Klärung zu den strengen Formvorschriften für Immobilienmaklerverträge. Die Entscheidung zeigt, dass eine simple E-Mail mit der Bitte um einen Notartermin nicht ausreicht, um einen Provisionsanspruch rechtssicher zu begründen, und unterstreicht die immense Bedeutung einer neuen gesetzlichen Regelung zum Schutz von Verbrauchern.
Was war zwischen dem Verkäufer und der Maklerin genau passiert?
Die Geschäftsbeziehung zwischen einem Ehepaar und einer Immobilienmaklerin begann im August 2022. Damals interessierte sich das Paar für den Kauf einer Immobilie. Die Maklerin übersandte der Ehefrau per E-Mail ein entsprechendes Angebot, das auch eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung sowie das gesetzliche Muster-Widerrufsformular enthielt. Die Ehefrau bestätigte den Erhalt kurz darauf. Dieser erste Kontakt führte jedoch nicht zum Kauf. Ein halbes Jahr später, im Frühjahr 2023, änderte sich die Situation: Nun wollte das Paar sein eigenes Haus verkaufen und wandte sich erneut an dieselbe Maklerin. Die Kommunikation lief wieder über E-Mail. Am 3. April 2023 nannte die Maklerin ihre Provisionsforderung in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Ihre E-Mail enthielt zwar eine Widerrufsbelehrung, aber nicht mehr das Widerrufsformular selbst. Stattdessen verwies ein Link auf die Impressumsseite ihrer Homepage, von wo aus das Formular nicht direkt auffindbar war. Zehn Tage später, am 13. April 2023, bat die Ehefrau die Maklerin per E-Mail, einen Notartermin für den Verkauf ihres Hauses zu vereinbaren. Der Hausverkauf wurde daraufhin erfolgreich notariell beurkundet….