Ein Mieter forderte die fristlose Kündigung vom Solaranlagen-Mietvertrag, weil die versprochene Reinigung der Paneele aus einer mündlichen Nebenabrede fehlte. Dies geschah, obwohl die Anlage die garantierte Stromleistung vertraglich übertraf. Zum vorliegenden Urteil Az.: 191 C 12116/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht München
- Datum: 28.11.2024
- Aktenzeichen: 191 C 12116/24
- Verfahren: Zivilkammer
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht, Kündigungsrecht
- Das Problem: Die Mieter einer Solaranlage verlangten deren Abbau und kündigten fristlos, weil die Vermieterin die mündlich zugesagte, regelmäßige Reinigung der Paneele nicht vornahm. Die Vermieterin klagte ihrerseits auf die Zahlung der rückständigen Miete.
- Die Rechtsfrage: Kann ein Mieter einen langfristigen Vertrag fristlos beenden, wenn eine zugesagte Nebenleistung (Reinigung) nicht erbracht wird, die Hauptleistung der Solaranlage (Stromproduktion) jedoch vertragsgemäß erfüllt ist?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Kündigung der Mieter als unwirksam zurück, da kein wichtiger Grund vorlag. Die Anlage erbrachte die volle Leistung, weshalb die ausbleibende Reinigung keinen Sachmangel darstellte und die Mieter die ausstehende Miete zahlen müssen.
- Die Bedeutung: Eine Fristlose Kündigung eines Mietvertrags setzt eine erhebliche Pflichtverletzung voraus. Bloße Verschmutzung oder nicht erfüllte mündliche Nebenabreden rechtfertigen keine Kündigung, wenn die vertraglich vereinbarte Kernleistung weiterhin erbracht wird.
Reicht ein mündliches Versprechen für die fristlose Kündigung eines Solaranlagen-Mietvertrags?
Ein Versprechen, das bei Vertragsabschluss gegeben, aber nie in den schriftlichen Vertrag aufgenommen wurde – dieser klassische Konfliktstoff führte ein Ehepaar vor das Amtsgericht München. Sie hatten den Mietvertrag für ihre Dachanlage fristlos gekündigt, weil die Vermieterin eine zugesagte regelmäßige Reinigung der Solarpaneele verweigerte. In seinem Urteil vom 28. November 2024 (Az. 191 C 12116/24) musste das Gericht eine fundamentale Frage klären: Kann eine Mündliche Nebenabrede, die von Vertriebsmitarbeitern getroffen wurde, die Kündigung eines langfristigen Mietvertrags rechtfertigen, auch wenn die Anlage ihre Leistung erbringt? Die Entscheidung zeichnet ein klares Bild davon, wann ein Mangel wirklich ein Mangel ist und welche juristische Hürden für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung bestehen.
Was genau war passiert?
Im August 2017 schlossen die späteren Kläger, ein Ehepaar, einen Mietvertrag mit einem Unternehmen über eine Photovoltaikanlage, die auf dem Dach ihres Hauses installiert wurde. Der Vertrag war auf eine feste Laufzeit von 20 Jahren angelegt und sah eine monatliche Mietzahlung vor. Laut Vertrag sollte die Anlage eine prognostizierte Jahresleistung von 4.525 Kilowattstunden (kWh) erbringen. Tatsächlich übertraf die Anlage diesen Wert sogar und produzierte im Durchschnitt 4.573 kWh pro Jahr. Der Kern des Streits lag jedoch in einer mündlichen Zusage. Die Mieter behaupteten, die Vertriebsmitarbeiter der Vermieterin hätten ihnen bei den Vertragsverhandlungen vor Ort fest zugesichert, dass die Solarpaneele alle vier Jahre im Rahmen der Wartung gereinigt würden. Diese Reinigung fand jedoch nie statt. Nachdem über das Vermögen der Vermieterin zwischenzeitlich ein Insolvenzverfahren eröffnet und später wieder eingestellt wurde, eskaliert die Situation….