Trotz vollständiger notarieller Beurkundung führte die nicht offengelegte Barzahlung von 217.000 Euro bei einem Bauträgervertrag zur Ungültigkeit des notariellen Kaufvertrags wegen Schwarzgeld. Das Gericht stellte die Käufer trotz bereits gezahltem Preis plötzlich als unberechtigte Besitzer dar und forderte die Herausgabe des Grundstücks. Zum vorliegenden Urteil Az.: 27 U 3051/23 Bau | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 12.03.2024
- Aktenzeichen: 27 U 3051/23 Bau
- Verfahren: Beschluss im Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Bauträgervertrag, Formnichtigkeit, Rückabwicklung
- Das Problem: Käufer und Bauträger stritten über die Gültigkeit eines Kaufvertrags für ein Anwesen. Die Käufer hatten zusätzlich zum notariell beurkundeten Preis eine hohe Summe Bargeld („Schwarzgeld“) an den Bauträger gezahlt.
- Die Rechtsfrage: Führt die geheime Barzahlung eines Teils des Kaufpreises zur Ungültigkeit des gesamten notariell beurkundeten Bauträgervertrages?
- Die Antwort: Ja. Das OLG München bestätigte: Der gesamte Vertrag ist wegen Formmangels nichtig, da der tatsächliche Kaufpreis nicht vollständig beurkundet wurde. Die Berufungen beider Parteien blieben ohne Erfolg.
- Die Bedeutung: Bei Verträgen, die Grundstücke betreffen, muss der gesamte vereinbarte Kaufpreis zwingend notariell beurkundet werden. Geheime Barzahlungen führen zur vollständigen Ungültigkeit des Vertrages und verpflichten zur Rückabwicklung (Geld zurück, aber Besitz muss herausgegeben werden).
Warum machte eine Barzahlung von 217.000 Euro einen notariellen Hauskauf ungültig?
Ein Bauträgervertrag über mehr als 700.000 Euro, notariell beurkundet und von allen Seiten unterschrieben – was kann da schon schiefgehen? Eine ganze Menge, wie ein Fall vor dem Oberlandesgericht München zeigt. In seinem Beschluss vom 12. März 2024 (Az. 27 U 3051/23 Bau) bestätigte der Senat für Handelssachen eine Entscheidung, die für die Käufer den Traum vom Eigenheim platzen ließ und für beide Parteien einen kostspieligen Rechtsstreit bedeutete. Der Auslöser: Eine Bargeldzahlung in Höhe von 217.000 Euro, die drei Tage vor dem Notartermin im Büro des Bauträgers den Besitzer wechselte und dem Notar verschwiegen wurde. Diese Entscheidung beleuchtet eindrücklich die unumstößliche Bedeutung der notariellen Beurkundung und die fatalen Folgen von sogenannten „Schwarzgeldabreden“ bei Immobiliengeschäften.
Was genau stand im Vertrag – und was nicht?
Im Zentrum des Konflikts standen zwei Käufer und eine Bauträgergesellschaft. Am 6. April 2020 schlossen sie einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag. Die Bauträgerin verpflichtete sich, den Käufern ein Grundstück sowie einen Miteigentumsanteil an einem weiteren Grundstück zu verkaufen und darauf ein Haus zu errichten. Der im Notarvertrag festgehaltene Kaufpreis betrug 710.000 Euro. Was in diesem Vertrag jedoch fehlte, war die Erwähnung jener 217.000 Euro, die einer der Käufer dem Geschäftsführer der Bauträgerin bereits am 3. April 2020 in bar übergeben hatte. Die Käufer leisteten über die Zeit beträchtliche Zahlungen, die sich insgesamt auf 992.150 Euro summierten. Sie zogen Ende April 2021 in das Anwesen ein und nutzten es sowohl privat als auch gewerblich. Eine Eigentumsübertragung im Grundbuch, die sogenannte Auflassung, fand jedoch nie statt. Als es später zu Unstimmigkeiten kam, eskalierte die Situation und landete vor dem Landgericht Augsburg….