Die Vermieterin versuchte, den langfristigen Gewerbemietvertrag über eine circa 400 m² große Halle zu kündigen, weil eine notwendige Detail-Skizze fehlte. Das Gericht musste klären, ob die Bestimmbarkeit des Mietgegenstands direkt vor Ort den formellen Mangel tatsächlich heilen konnte. Zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 74/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht
- Datum: 20.08.2025
- Aktenzeichen: 12 U 74/24
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht, Schriftformerfordernis, Sittenwidrigkeit
- Das Problem: Ein Gewerbevermieter versuchte, einen langfristigen Untermietvertrag vorzeitig zu kündigen. Er behauptete, der Vertrag sei wegen ungenauer Beschreibung der gemieteten Räume unwirksam befristet worden.
- Die Rechtsfrage: War der Mietvertrag über die Gewerberäume ungültig, weil die beigefügte Skizze die genauen Räumlichkeiten nicht zeigte? Durfte der Vermieter den Vertrag deshalb ordentlich kündigen?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Kündigung und die Räumungsklage des Vermieters ab. Die Beschreibung im Vertrag (Halle, zwei Büros, ca. 400 m²) war ausreichend, da die genaue Lage vor Ort eindeutig feststellbar war.
- Die Bedeutung: Trotz des Fehlens einer detaillierten Raumbeschreibung in der Originalskizze bleibt der langfristige Mietvertrag gültig. Der Vertrag läuft durch die Verlängerungsoption bis Ende 2029 weiter.
Kann eine fehlende Skizze einen befristeten Gewerbemietvertrag zu Fall bringen?
Ein langfristiger Mietvertrag verspricht Planungssicherheit für beide Seiten. Doch was geschieht, wenn eine Partei versucht, sich vorzeitig aus dieser Bindung zu lösen, indem sie einen formalen Fehler im ursprünglichen Vertrag geltend macht? Genau diese Frage stand im Zentrum einer Entscheidung des Oberlandesgerichts vom 20. August 2025 (Az.: 12 U 74/24). Der Fall beleuchtet eindrücklich, wie Gerichte die strengen Formvorschriften für Gewerbemietverträge auslegen und wann die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort wichtiger sind als eine lückenhafte Vertragsanlage. Es ist eine Geschichte über die Grenzen juristischer Formalien und den Schutz des Vertrauens in geschlossene Verträge.
Was genau war passiert?
Im September 2019 schlossen ein Unternehmer als Untermieter und eine Vermieterin einen Gewerbemietvertrag über eine Halle mit Nebenräumen. Der Vertrag war bis zum 31. Dezember 2024 befristet. Entscheidend war jedoch eine Klausel, die dem Untermieter das Recht einräumte, den Vertrag einseitig um weitere fünf Jahre bis Ende 2029 zu verlängern. Von diesem Recht machte der Untermieter am 18. Dezember 2023 Gebrauch und sicherte sich damit die Nutzung der Räumlichkeiten für die kommenden Jahre. Die Vermieterin jedoch hatte andere Pläne. Bereits zehn Tage zuvor, am 8. Dezember 2023, hatte sie eine erste Kündigung ausgesprochen, die jedoch vom Landgericht Itzehoe in erster Instanz als unwirksam zurückgewiesen wurde. Unbeirrt von dieser Niederlage zückte die Vermieterin nach dem erstinstanzlichen Urteil eine neue Waffe: eine weitere ordentliche Kündigung vom 27. Dezember 2024 zum 30. Juni 2025. Ihre juristische Begründung war nun eine andere. Sie argumentierte, der ursprüngliche Mietvertrag leide an einem sogenannten Schriftformmangel. Der Mietgegenstand sei nicht ausreichend genau beschrieben, insbesondere fehle eine aussagekräftige Skizze der vermieteten Räume. Der Vertrag gelte deshalb nicht als befristet, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei somit ordentlich kündbar….