Jährlich wechseln in Deutschland rund 400.000 Immobilien durch Erbschaft ihren Besitzer. Mehr als die Hälfte aller Nachlässe enthält Immobilien, wobei häufig Erbschaftssteuer anfällt. Ob und in welcher Höhe Steuern zu zahlen sind, hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe ab. Die Erbschaftssteuer bei Immobilien wird erst fällig, wenn der Wert des geerbten Vermögens die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese variieren je nach Verwandtschaftsgrad erheblich. Bei Immobilienerbschaften liegt der Wert häufig über diesen Beträgen, sodass die Steuerfrage besonders relevant wird. Eine Besonderheit gilt für das selbstgenutzte Familienheim: Unter bestimmten Voraussetzungen kann dieses steuerfrei an Ehepartner oder Kinder übergehen. Zudem spielt die notarielle Beurkundung eine wichtige Rolle, etwa bei der Errichtung von Testamenten oder bei Schenkungen zu Lebzeiten, mit denen sich die Steuerlast reduzieren lässt.
Das Wichtigste in Kürze
- Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: Ehepartner können 500.000 Euro ohne Steuerbelastung erhalten, Kinder 400.000 Euro pro Elternteil, Enkelkinder 200.000 Euro. Geschwister und entfernte Verwandte erhalten nur 20.000 Euro Freibetrag.
- Familienheim kann steuerfrei bleiben: Das selbstgenutzte Eigenheim bleibt unter bestimmten Voraussetzungen für Ehepartner vollständig und für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei, wenn sie dort mindestens zehn Jahre wohnen bleiben.
- Bewertung durch das Finanzamt: Der Verkehrswert der Immobilie bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Bei vermieteten Wohnimmobilien werden nur 90 Prozent des Wertes angesetzt.
- Notarielle Beurkundung erforderlich: Erbverträge und Schenkungsverträge für Immobilien bedürfen zwingend der notariellen Form. Testamente können handschriftlich oder notariell errichtet werden. Dies sichert die rechtliche Wirksamkeit und ermöglicht steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
- Individuelle Prüfung erforderlich: Jeder Erbfall ist rechtlich und steuerlich unterschiedlich zu bewerten. Die Gestaltungsmöglichkeiten hängen von den konkreten Umständen ab.
Wann fällt Erbschaftssteuer bei Immobilien an?
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien entsteht, wenn der Wert des geerbten Vermögens den persönlichen Freibetrag des Erben übersteigt. Die Höhe dieser Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und ist im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegt.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
Die steuerlichen Freibeträge unterscheiden sich erheblich. Für die engsten Familienangehörigen gelten besonders hohe Freibeträge:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro ohne Steuerbelastung erhalten.
- Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Dies bedeutet, dass ein Kind beim Tod beider Elternteile insgesamt 800.000 Euro steuerfrei erhalten kann.
- Enkelkinder erhalten einen Freibetrag von 200.000 Euro, sofern ihre Eltern noch leben. Ist das vermittelnde Elternteil bereits verstorben, erhöht sich der Freibetrag auf 400.000 Euro. Eltern und Großeltern des Erblassers haben einen Freibetrag von 100.000 Euro.
- Deutlich geringer fallen die Freibeträge für entferntere Verwandte aus. Geschwister, Nichten, Neffen, Tanten, Onkel sowie alle nicht verwandten Personen können lediglich 20.000 Euro ohne Abgaben erhalten….