Ein Gewerbe-Mieter forderte nach Aufhebung seiner Insolvenz die Fortsetzung des Mietvertrags, doch der Vermieter stellte den Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit nach Insolvenz. Das Gericht musste klären, ob dieser Betrag als alte Insolvenzforderung bereits erledigt war oder als neuer Sicherungszweck voll bezahlt werden muss. Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 U 54/25 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Rostock
- Datum: 23.10.2025
- Aktenzeichen: 3 U 54/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Insolvenzrecht
- Das Problem: Ein Vermieter forderte vom Mieter die vollständige Wiederauffüllung einer Kaution, die er während des laufenden Mietverhältnisses genutzt hatte. Der Mieter war insolvent gewesen und verweigerte die Zahlung, da die Schuld seiner Meinung nach erloschen sei.
- Die Rechtsfrage: Gilt die vertragliche Pflicht zur Wiederauffüllung der Kaution als normale Insolvenzforderung? Oder muss der Mieter diese Kaution nach Abschluss des Insolvenzverfahrens noch vollständig begleichen?
- Die Antwort: Der Vermieter hat den Anspruch auf vollständige Wiederauffüllung der Kaution. Der Anspruch ist nicht als Insolvenzforderung zu qualifizieren. Er kann nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens in voller Höhe geltend gemacht werden.
- Die Bedeutung: Der Sicherungszweck einer Mietsicherheit bleibt auch bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer Insolvenz des Mieters bestehen. Der Mieter wird von dieser speziellen Wiederauffüllungspflicht nicht durch das Insolvenzverfahren befreit.
Muss die Kaution nach einer Insolvenz wieder voll aufgefüllt werden?
Ein Mietverhältnis überdauert eine Unternehmensinsolvenz – eine Situation, die für beide Seiten eine zweite Chance bedeutet. Doch was passiert, wenn die Mietsicherheit, die Kaution, während der Krise vom Vermieter für offene Forderungen verbraucht wurde? Kann der Vermieter nach Abschluss des Insolvenzverfahrens verlangen, dass die Kaution wieder auf den vollen Betrag aufgefüllt wird? Oder ist dieser Anspruch nur eine alte Forderung, die durch das Insolvenzverfahren auf einen Bruchteil ihres Wertes reduziert wurde? Mit genau diesem Spannungsfeld befasste sich das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil vom 23. Oktober 2025 (Az. 3 U 54/25) und lieferte eine wegweisende Einordnung, die den Zweck einer Mietsicherheit in den Mittelpunkt stellt.
Was genau war zwischen Mieterin und Vermieterin passiert?
Die Geschichte beginnt mit einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume. Eine Mieterin und ihre Vermieterin hatten, wie üblich, die Stellung einer Mietsicherheit vereinbart. Im Laufe der Zeit geriet die Mieterin jedoch in finanzielle Schieflage, die in einem Insolvenzverfahren mündete. Während dieses Verfahrens nutzte die Vermieterin die hinterlegte Kaution, um ihre offenen Forderungen teilweise zu decken. Das Besondere an diesem Fall: Das Mietverhältnis wurde nicht beendet, sondern auch nach der erfolgreichen Sanierung und der Aufhebung des Insolvenzverfahrens fortgesetzt. Nun stand die Vermieterin jedoch ohne die vertraglich vereinbarte Sicherheit da. Sie forderte daher von der Mieterin die Zahlung von 68.287,50 €, um die Kaution wieder aufzufüllen. Die Mieterin weigerte sich zu zahlen. Ihr Argument: Der Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution sei eine Forderung, die bereits vor der Insolvenzeröffnung entstanden sei….