Ein Hauseigentümer wollte sein im Rahmen des Einheimischenmodells erworbenes Erbbaurecht für einen hohen Preis veräußern, stieß jedoch auf das kommunale Spekulationsverbot bei Erbbaurecht-Verkauf. Er klagte auf gerichtliche Ersetzung der Zustimmung, da er die Klausel, die den Verkaufspreis über den Verkehrswert begrenzte, für unwirksam hielt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 315/19 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 18.11.2020
- Aktenzeichen: 34 Wx 315/19
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Erbbaurecht, Vertragsrecht
- Das Problem: Zwei Erbbauberechtigte wollten ihr Haus für 605.000 EUR verkaufen. Die Grundstückseigentümerin, eine Gemeinde, verweigerte die notwendige Zustimmung. Die Verkäufer beantragten gerichtlich die Ersetzung dieser Zustimmung.
- Die Rechtsfrage: Darf eine Gemeinde den Verkauf eines Hauses, das auf einem ursprünglich sozial vergebenen Erbbaurecht steht, verhindern, wenn der Kaufpreis den reinen Gebäudewert erheblich übersteigt, um Spekulation zu vermeiden?
- Die Antwort: Ja. Die Gemeinde durfte die Zustimmung verweigern. Die vertragliche Klausel zur Verhinderung spekulativer Gewinne ist wirksam, weil sie der ursprünglichen sozialen Zielsetzung der Gemeinde dient, günstigen Wohnraum zu sichern.
- Die Bedeutung: Das Urteil bestätigt, dass vertragliche Beschränkungen in Erbbaurechtsverträgen, die im Rahmen von Einheimischenmodellen geschlossen wurden, auch nach über 30 Jahren bindend bleiben, um spekulative Gewinne zu begrenzen.
Darf eine Gemeinde den Verkauf eines Erbbaurechts blockieren, um Spekulation zu verhindern?
Ein Ehepaar möchte nach über 30 Jahren sein Haus verkaufen und den Lebensabend genießen. Der vereinbarte Kaufpreis von 605.000 Euro scheint fair. Doch es gibt ein Problem: Das Haus steht auf einem Grundstück, das der Gemeinde gehört. Im Erbbaurechtsvertrag von 1986 steht eine Klausel, die der Gemeinde ein Mitspracherecht beim Verkauf einräumt. Sie verweigert die Zustimmung und argumentiert, der Preis sei spekulativ und widerspreche dem sozialen Zweck, zu dem das Erbbaurecht einst vergeben wurde. Das Ehepaar sieht sich in seiner wirtschaftlichen Freiheit beschnitten und zieht vor Gericht. Der Fall landete schließlich vor dem Oberlandesgericht München, das am 18. November 2020 unter dem Aktenzeichen 34 Wx 315/19 eine grundlegende Entscheidung über die Grenzen der Vertragsfreiheit bei sozial gebundenen Erbbaurechten traf.
Was genau war geschehen?
Die Geschichte beginnt Mitte der 1980er Jahre. Eine bayerische Gemeinde entschließt sich, ein Baugebiet im Rahmen eines sogenannten Einheimischenmodells zu entwickeln. Das Ziel: Weniger vermögenden, ortsansässigen Familien den Traum vom Eigenheim zu ermöglichen. Statt die Grundstücke teuer zu verkaufen, vergibt die Gemeinde Erbbaurechte. Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Zins, den Erbbauzins, der in diesem Fall sozialverträglich niedrig angesetzt war. Am 28. Oktober 1986 schloss die Gemeinde einen solchen Vertrag mit den späteren Verkäufern. Der Vertrag war detailliert und legte klare Spielregeln fest: Die Familie verpflichtete sich, ein Reihenhaus zu bauen, es dauerhaft instand zu halten und es als eigengenutztes Wohnhaus zu verwenden. Der entscheidende Punkt fand sich jedoch unter Ziffer II….