Ein kleinteiliger Grundstückskauf, der das Vorkaufsrecht der Kommune umgehen sollte, stellte den Prüfungsumfang der Gemeinde bei Negativzeugnis auf die Probe. Die Gemeinde verweigerte das Zeugnis, da sie den Kaufvertrag als sittenwidrig ansah. Doch ist die Kommune berechtigt, privatrechtliche Geschäfte auf Gültigkeit zu prüfen? Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 S 2129/20 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
- Datum: 06.07.2022
- Aktenzeichen: 5 S 2129/20
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Baurecht, Vertragsrecht, Verwaltungsrecht
- Das Problem: Käufer erwarben kleinteilige Flächen eines Grundstücks. Sie verlangten von der Gemeinde eine amtliche Bestätigung, dass diese kein Vorkaufsrecht ausüben kann. Die Gemeinde verweigerte die Bestätigung, weil sie den Kaufvertrag wegen unwirtschaftlicher Aufteilung für sittenwidrig und unwirksam hielt.
- Die Rechtsfrage: Darf eine Gemeinde die Ausstellung einer Bestätigung über das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts ablehnen, weil sie den privaten Kaufvertrag für ungültig (nichtig) hält, obwohl die formalen Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vorlagen?
- Die Antwort: Nein. Die Gemeinde muss die Bestätigung ausstellen. Sie darf die Gültigkeit des Kaufvertrages nicht allgemein prüfen, sondern nur, ob ihr ein Vorkaufsrecht zusteht.
- Die Bedeutung: Der Prüfumfang einer Gemeinde ist bei der Ausstellung dieser Bestätigung eng begrenzt auf das Vorliegen eines eigenen Vorkaufsrechts. Die Gemeinde darf nicht als allgemeine Sitten- oder Wirksamkeitskontrolle für Kaufverträge auftreten.
Darf eine Gemeinde die Ausstellung eines Negativzeugnisses verweigern, weil ihr ein Grundstückskaufvertrag nicht gefällt?
Ein Grundstückskauf ist besiegelt, der Notarvertrag unterzeichnet. Für die Eintragung im Grundbuch fehlt nur noch ein formeller Akt: das sogenannte Negativzeugnis der Gemeinde. Dieses Dokument bestätigt, dass die Kommune auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet oder ein solches gar nicht erst besteht. Doch was geschieht, wenn die Gemeinde die Ausstellung verweigert, nicht weil sie ein Vorkaufsrecht ausüben will, sondern weil sie den Kaufvertrag selbst für unzulässig, ja sogar für sittenwidrig hält? Mit genau dieser Frage nach den Grenzen kommunaler Prüfungskompetenz musste sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem Urteil vom 6. Juli 2022 (Az. 5 S 2129/20) auseinandersetzen. Der Fall entlarvt ein tiefes Spannungsfeld zwischen der Gestaltungsfreiheit von Bürgern und dem Kontrollanspruch der öffentlichen Hand.
Worum ging es in dem skurrilen „Schachbrett“-Grundstückskauf?
Im August 2017 erwarben die späteren Kläger mehrere Teilflächen eines Grundstücks. Die Gestaltung dieses Kaufs war höchst ungewöhnlich. Statt einer zusammenhängenden Fläche kauften sie ein Muster aus sieben rechteckigen „Innenfeldern“, die durch sechs ebenso große Felder getrennt waren, welche im Eigentum des Verkäufers verblieben. Das Ergebnis glich optisch einem Schachbrett oder einer Leopardenfell-Musterung. Eine der erworbenen Parzellen grenzte direkt an ein bereits den Käufern gehörendes Grundstück an. Für die im Besitz des Verkäufers verbliebenen Zwischenstücke existierte ein separates, an Bedingungen geknüpftes Kaufangebot. Dessen Wirksamkeit hing unter anderem davon ab, dass für den ersten „Schachbrett“-Kauf das besagte Negativzeugnis erteilt würde….