Trotz konkreter Angabe im Vertrag legte ein Notar den Verkehrswert als Basis für Notargebühren fest und rechnete eine hohe Summe ab. Das Gericht erklärte die vertragliche Wertangabe für nicht bindend und musste den korrekten Betrag überraschend ohne Wertgutachten ermitteln. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 Wx 8/23 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Sachsen-An
- Datum: 19.09.2024
- Aktenzeichen: 5 Wx 8/23
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Notarkosten, Verkehrswertbestimmung, Immobilienrecht
- Das Problem: Ein Notar rechnete höhere Gebühren ab, basierend auf einem Geschäftswert von 500.000 Euro. Die Käuferin bestand darauf, dass der im Vertrag genannte Wert des Objekts bei 400.000 Euro lag. Die Käuferin forderte eine gerichtliche Überprüfung der Notarkostenrechnung.
- Die Rechtsfrage: Darf das Gericht den Geschäftswert für die Notargebühren korrigieren, auch wenn im Vertrag ein bestimmter Wert angegeben ist?
- Die Antwort: Ja. Das Gericht ist nicht zwingend an die Wertangaben im Notarvertrag gebunden. Liegen Anhaltspunkte für Unzuverlässigkeit vor, muss das Gericht den tatsächlichen Verkehrswert selbst feststellen. Dies geschieht auf Basis amtlicher Daten, nicht durch ein teures formelles Gutachten.
- Die Bedeutung: Der in notariellen Urkunden genannte Wert ist nicht automatisch die Grundlage für die Gebührenberechnung. Gerichte müssen den tatsächlichen Verkehrswert ermitteln, falls die Angaben der Parteien widersprüchlich oder unklar sind. Das Gericht kann dabei keine förmlichen Wertgutachten einholen.
Wie wird der Verkehrswert für Notargebühren korrekt ermittelt?
Ein notariell beurkundeter Immobilienvertrag enthält in der Regel eine Angabe zum Wert des Objekts. Doch was passiert, wenn die darauf basierende Kostenrechnung des Notars für die Beteiligten unerwartet hoch ausfällt? Stellt die Zahl im Vertrag eine unumstößliche Grundlage dar, oder kann ein Gericht diese Angabe überprüfen und korrigieren? Genau mit dieser Kernfrage befasste sich das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt in einem Beschluss vom 19. September 2024 (Az. 5 Wx 8/23). Der Fall zeigt eindrücklich, nach welchen Regeln der für die Notargebühren entscheidende „Geschäftswert“ zu ermitteln ist und welche Beweismittel dabei zulässig sind – und welche nicht.
Was genau war geschehen?
Eine Frau, die Antragstellerin in diesem Verfahren, erwarb von ihrem Vater einen hälftigen Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung. Der notarielle Vertrag vom 8. Juli 2022 regelte nicht nur die Übertragung und die Auflassung, sondern auch den Verzicht ihrer Mutter auf einen Pflichtteilsanspruch. Im Vertrag wurde unter Abschnitt XIV ein „Verkehrswert des Vertragsgegenstandes“ von 400.000 € festgehalten. Die Kosten des Notars sollte, wie üblich, die Erwerberin tragen. Einige Wochen später erhielt sie die Kostenrechnung des Notars. Dieser hatte für die Berechnung der Beurkundungs- und Vollzugsgebühren jedoch nicht die 400.000 € zugrunde gelegt, sondern einen Geschäftswert von 500.000 € angesetzt. Die resultierende Forderung war entsprechend höher. Die Erwerberin war damit nicht einverstanden und beantragte eine gerichtliche Überprüfung der Rechnung. Ihre Argumentation war klar: Der im Vertrag genannte Wert von 400.000 € beziehe sich auf den Gesamtwert der Immobilie. Der vom Notar angenommene Wert sei daher zu hoch….