Eine Immobilieneigentümerin forderte zur Alterssicherung die Eintragung einer einzigen Vormerkung für die Bestellung mehrerer, noch unbestimmter Grundschulden. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes ab, obwohl die Höchstgrenze der Belastung feststand. Zum vorliegenden Urteil Az.: 20 W 73/24 und 20 W 74/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 26.03.2025
- Aktenzeichen: 20 W 73/24 und 20 W 74/24
- Verfahren: Beschwerde gegen Grundbuchamtsentscheidung
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht
- Das Problem: Eine Grundstücksverkäuferin wollte eine Vormerkung für zukünftige Grundschulden eintragen lassen. Das Grundbuchamt lehnte dies ab. Das Amt verlangte die sofortige Festlegung der genauen Anzahl und der Einzelhöhe dieser zukünftigen Grundschulden.
- Die Rechtsfrage: Reicht eine einzige Vormerkung aus, um die spätere Eintragung mehrerer gleichartiger Grundschulden zu sichern, deren genaue Anzahl und Einzelhöhe erst später festgelegt werden?
- Die Antwort: Ja. Das Oberlandesgericht hob die Ablehnung des Grundbuchamts auf. Eine einzige Vormerkung genügt, wenn der Anspruch auf einem einheitlichen Lebenssachverhalt beruht und die höchste mögliche Gesamtbelastung erkennbar ist.
- Die Bedeutung: Bei der Sicherung künftiger Rechte durch eine Vormerkung ist die Festlegung der Höchstgrenze der Belastung entscheidend. Es müssen nicht bereits alle Details der später zu bestellenden Einzelrechte oder der Begünstigten feststehen.
Kann eine einzige Vormerkung den Anspruch auf mehrere Grundschulden sichern?
Ein notarieller Vertrag ist besiegelt, das Eigentum an einer Immobilie wechselt den Besitzer. Doch eine Klausel, die der früheren Eigentümerin finanzielle Flexibilität sichern soll, wird zum Zankapfel mit dem Grundbuchamt. Der Streit landete schließlich vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main, das in seinem Beschluss vom 26. März 2025 (Az. 20 W 73/24 und 20 W 74/24) eine grundlegende Frage für die Vertragsgestaltung klären musste: Kann ein einziger Sicherungseintrag im Grundbuch ausreichen, um den Anspruch auf die Bestellung mehrerer, noch unbestimmter Grundschulden zu schützen? Die Entscheidung beleuchtet die Grenzen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes und schafft Klarheit für die Praxis.
Was war der Auslöser für den Streit mit dem Grundbuchamt?
Die Geschichte beginnt mit einer alltäglichen Immobilienübertragung. Eine Eigentümerin übertrug ihr Grundstück an zwei neue Eigentümer zu je hälftigem Miteigentum. Um sich weiterhin die Nutzung der Immobilie zu sichern, behielt sie sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht vor. Dies ist das Recht, eine fremde Sache, in diesem Fall das Grundstück, umfassend zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen. Der entscheidende Punkt fand sich jedoch in § 3 des notariellen Vertrags. Dort verpflichteten sich die neuen Eigentümer, auf Verlangen der Nießbraucherin Grundschulden bis zu einer Gesamthöhe von 100.000 Euro nebst Zinsen und Nebenleistungen eintragen zu lassen. Diese Grundschulden sollten im Rang vor ihrem eigenen Nießbrauchrecht stehen. Begünstigt sein sollten von der Nießbraucherin noch zu benennende europäische Kreditinstitute….