Eine Vermieterin forderte 28.704 Euro Schadensersatz für Mietschäden, doch die kurze Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters drohte die gesamte Forderung zu stoppen. Die entscheidende Frage war, ob die Frist mit der formalen Vertragsbeendigung oder dem gewaltsamen Rückerhalt der tatsächlichen Sachherrschaft begann. Zum vorliegenden Urteil Az.: 49 C 483/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Hamburg
- Datum: 04.07.2025
- Aktenzeichen: 49 C 483/24
- Verfahren: Schadensersatzklage (Miete)
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Verjährungsrecht
- Das Problem: Eine Vermieterin verlangte vom Nachlassverwalter Schadensersatz für umfangreiche Renovierungen. Der Nachlassverwalter berief sich darauf, dass die Ansprüche bereits verjährt seien.
- Die Rechtsfrage: Wann beginnt die sechsmonatige Frist, in der Vermieter Schäden einklagen können? Läuft sie ab der tatsächlichen Besitznahme oder erst ab der formalen Mietvertragsbeendigung?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Klage wegen Verjährung ab. Die Frist startete, als die Vermieterin die Wohnung tatsächlich durch das Aufbohren des Schließzylinders in Besitz nahm.
- Die Bedeutung: Für die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ist der tatsächliche Besitzübergang entscheidend. Es kommt nicht auf eine formelle Wohnungsübergabe oder das offizielle Ende des Mietvertrages an.
Wann beginnt die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wirklich?
Ein Vermieter investiert nach dem Tod eines langjährigen Mieters fast 30.000 Euro in die Sanierung einer stark abgenutzten Wohnung. Als er die Kosten vom Nachlass fordert, erhält er eine unerwartete Antwort: Die Ansprüche seien verjährt. Der Fall wirft eine für Vermieter entscheidende Frage auf: Wann beginnt die nur sechsmonatige Frist für Schadensersatzansprüche zu laufen? Mit der formellen Beendigung des Mietvertrags oder in dem Moment, in dem man sich – notfalls mit einem Bohrer – wieder Zutritt zur Wohnung verschafft? Das Amtsgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 04. Juli 2025 (Az. 49 C 483/24) eine klare Linie gezogen, die den Fokus von juristischen Formalitäten auf die tatsächlichen Gegebenheiten lenkt.
Was war genau geschehen?
Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in Hamburg, die seit 1961 an dieselbe Mieterin vermietet war. Am 26. August 2023 verstarb die Mieterin. Da zunächst keine Erben auffindbar waren, teilte das Nachlassgericht der Vermieterin am 04. März 2024 mit, dass sie die Wohnung weitervermieten könne. Vier Tage später, am 08. März 2024, handelte die Vermieterin. Sie ließ den Schließzylinder der Wohnung aufbohren, um sich Zutritt zu verschaffen. In der Wohnung sicherte sie werthaltige Gegenstände und begann mit der Räumung. Knapp zwei Wochen danach, am 20. März 2024, wurde ein Nachlassverwalter für den Nachlass der verstorbenen Mieterin bestellt. Die Vermieterin einigte sich mit ihm darauf, das Mietverhältnis formal zum Ende April 2024 zu beenden. Eine offizielle Wohnungsübergabe oder eine gemeinsame Besichtigung fanden jedoch nie statt. Die Vermieterin sah sich mit erheblichen Mängeln konfrontiert. Sie ließ stark nikotinverschmutzte Tapeten entfernen, Malerarbeiten durchführen und einen neuen Parkettboden verlegen. Insgesamt beliefen sich ihre Forderungen für die Sanierungsarbeiten auf 28.704,11 Euro. Diese Summe, zuzüglich vorgerichtlicher Anwaltskosten, klagte sie gegen den Nachlassverwalter ein….