Die Eigentümer eines 50 Jahre alten Hochhauses stritten über die Erforderlichkeit einer Generalsanierung in der WEG, da kleinere Reparaturen gegen die massiven Feuchtigkeitsschäden scheiterten. Trotz der massiven Kosten legte das Gericht den Fokus auf die lange Schadenshistorie: Können Eigentümer die Finanzierung trotzdem ablehnen? Zum vorliegenden Urteil Az.: 218 C 760/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bad Homburg vor der Höhe
- Datum: 19. Dezember 2024
- Aktenzeichen: 218 C 760/24
- Verfahren: Klage gegen Eigentümerbeschlüsse
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Instandhaltung, Beschlussfassung
- Das Problem: Eine Wohnungseigentümerin klagte gegen ihre Gemeinschaft. Sie hielt die beschlossene, umfassende und teure Komplettsanierung der Dachterrassen für unnötig und unverhältnismäßig.
- Die Rechtsfrage: Musste die Eigentümergemeinschaft die Dachterrassen komplett neu sanieren, obwohl die Eigentümerin günstigere kleine Reparaturen vorschlug?
- Die Antwort: Nein, die Klage wurde abgewiesen. Das Gericht sah die Komplettsanierung als notwendig an, weil die gesamte Dämmung durch die wiederholten Schäden feucht und irreparabel geschädigt war.
- Die Bedeutung: Bei wiederholten und gravierenden Feuchtigkeitsschäden muss die Eigentümergemeinschaft umfassende Sanierungen beschließen. Das Gericht hält eine teure Generalsanierung für erforderlich, wenn punktuelle Reparaturen in der Vergangenheit keinen dauerhaften Erfolg brachten.
WEG-Beschluss zur Dachterrassen-Sanierung: Wann ist „teuer“ nicht „unverhältnismäßig“?
Ein Feuchtigkeitsschaden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist oft nur die Spitze des Eisbergs. Wenn die Verwaltung dann eine umfassende und kostspielige Generalsanierung vorschlägt, stellt sich für viele Eigentümer die Frage: Ist das wirklich nötig oder schießt man hier mit Kanonen auf Spatzen? Genau diesen Konflikt zwischen einer als überzogen empfundenen Maßnahme und einer als unumgänglich dargestellten Notwendigkeit musste das Amtsgericht Bad Homburg in einem Urteil vom 19. Dezember 2024 klären (Az. 218 C 760/24). Es liefert eine präzise Anleitung dafür, wann eine Eigentümergemeinschaft auch gegen den Willen einzelner Mitglieder eine teure Komplettsanierung durchsetzen darf.
Was war der Auslöser für den Streitfall?
Die Geschichte spielt in einem 14-stöckigen Hochhaus aus den 1970er-Jahren. Eine Miteigentümerin einer Maisonette-Wohnung im 13. Stockwerk zog vor Gericht, um zwei Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklären zu lassen. Diese Beschlüsse sahen eine tiefgreifende Sanierung der Dachterrassen von insgesamt drei Wohnungen vor – finanziert durch eine Sonderumlage, die alle Eigentümer zu tragen hatten. Der unmittelbare Anlass war ein Feuchtigkeitsschaden aus dem Jahr 2022. Wasser war von einer Terrasse in die darunterliegende Wohnung eingedrungen. Dies war jedoch kein Einzelfall. Seit 2019 kam es in dem rund 50 Jahre alten Gebäude immer wieder zu ähnlichen Problemen an verschiedenen Terrassen und Balkonen. Bislang hatte die WEG auf eine „kleine Lösung“ gesetzt: Eine Dachdeckerfirma wurde beauftragt, das Leck zu orten und die betroffene Stelle punktuell auszubessern. Jede dieser Reparaturen kostete rund 5.000 Euro, löste das Problem aber nie dauerhaft. Angesichts der wiederkehrenden Schäden entschied die Gemeinschaft, dass es so nicht weitergehen konnte. Sie beauftragte einen Architekten mit der Erstellung eines Sanierungskonzepts….