Ein Mieter weigerte sich, die einmaligen Sperrmüllkosten in seiner Betriebskostenabrechnung zu begleichen. Wegen einer mangelhaften Aufschlüsselung von Verwaltungsaufgaben verlor der Vermieter außerdem die gesamten Hauswartkosten. Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 C 10/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Bocholt
- Datum: 28.03.2025
- Aktenzeichen: 21 C 10/24
- Verfahren: Mietstreitigkeiten
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Betriebskosten
- Das Problem: Die Vermieterin forderte von der Mieterin Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und offene Miete. Die Mieterin bestritt bestimmte Kostenpositionen wie Sperrmüll und Hauswartkosten als nicht umlagefähig.
- Die Rechtsfrage: Darf der Vermieter einmalige Entrümpelungskosten und nicht klar definierte Hauswarttätigkeiten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht strich die Kosten für Sperrmüll, da die Vermieterin keine Wiederkehr der Kosten nachweisen konnte. Die gesamten Hauswartkosten wurden gestrichen, weil nicht getrennt wurde, welche Tätigkeiten umlagefähig waren und welche nicht.
- Die Bedeutung: Einmalige Kosten wie Entrümpelungen dürfen in der Regel nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. Vermieter müssen Hauswarttätigkeiten exakt aufschlüsseln, um die Umlagefähigkeit zu beweisen.
Dürfen Vermieter einmalige Sperrmüllkosten als Nebenkosten abrechnen?
Die jährliche Nebenkostenabrechnung ist für viele Mieter und Vermieter ein wiederkehrendes Ärgernis. Oft geht es um Cent-Beträge, doch hinter den Zahlen verbergen sich grundlegende Rechtsfragen. Was genau darf ein Vermieter auf seine Mieter umlegen und wo sind die Grenzen? Ein besonders praxisnaher Fall des Amtsgerichts Bocholt vom 28. März 2025 (Az.: 21 C 10/24) beleuchtet drei klassische Streitpunkte: die Kosten für eine Sperrmüll-Aktion, die Pauschale für den Hauswart und die Ausgaben für die Gartenpflege. Das Urteil zeigt präzise, wie wichtig eine saubere Trennung von umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten ist.
Was genau war passiert?
Der Streit entzündete sich an den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2020 und 2021. Eine Vermieterin forderte von ihrer Mieterin für das Jahr 2020 eine Nachzahlung von 28,24 Euro. Die Mieterin war jedoch nicht bereit, diesen Betrag zu zahlen. Sie beanstandete mehrere Posten in der Abrechnung als unberechtigt, darunter Kosten für eine Sperrmüllbeseitigung in Höhe von 228,42 Euro und Hauswartkosten von 54,33 Euro. Parallel dazu ergab die Abrechnung für das Jahr 2021 ein Guthaben zugunsten der Mieterin in Höhe von 34,78 Euro. Als die Miete für den Juli 2023 fällig wurde, zog die Mieterin dieses Guthaben einfach von der Miete ab und überwies den entsprechend reduzierten Betrag. Die Vermieterin hielt diese Verrechnung für unzulässig. Zusätzlich war eine kleine Restmiete aus Februar 2022 in Höhe von 88,56 Euro offen. Da die Parteien sich nicht einigen konnten, zog die Vermieterin vor Gericht. Sie klagte auf die Nachzahlung für 2020, die Restmiete aus 2022 und die volle Miete für Juli 2023 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Welche rechtlichen Prinzipien entscheiden über eine Nebenkostenabrechnung?
Um diesen Fall zu verstehen, sind zwei rechtliche Säulen entscheidend. Die erste ist § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser Paragraph regelt, dass Mietparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt….