Beim Kauf einer noch zu vermessenden Teilfläche erteilte der Verkäufer eine Belastungsvollmacht für die Grundschuld-Eintragung zur Absicherung der Käuferfinanzierung. Doch diese Vollmacht drohte am Grundbuchamt zu scheitern, weil sie nach Auslegung des Gerichts das gesamte Stammgrundstück umfasste. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 87/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Brandenburg
- Datum: 07.10.2024
- Aktenzeichen: 5 W 87/24
- Verfahren: Beschwerdeverfahren (Grundbuchsache)
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Vertragsrecht
- Das Problem: Käufer eines Teilgrundstücks wollten zur Finanzierung eine Grundschuld auf das gesamte, noch ungeteilte Grundstück der Verkäufer eintragen lassen. Das Grundbuchamt weigerte sich, da die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht nach seiner Ansicht nur die Belastung der gekauften Teilfläche erlaubte.
- Die Rechtsfrage: Berechtigt eine Vollmacht zur Belastung des „Kaufgegenstandes“ die Käufer automatisch, das gesamte im Grundbuch eingetragene Stammgrundstück der Verkäufer mit Grundpfandrechten zu belegen?
- Die Antwort: Nein, die Beschwerde der Käufer blieb ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Vollmacht die Belastung des gesamten Grundstücks nicht mit der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Eindeutigkeit erkennen ließ. Bei unklarer Formulierung muss der geringere, restriktivere Umfang der Vollmacht angenommen werden.
- Die Bedeutung: Soll ein Käufer zur Finanzierung das gesamte Stammgrundstück des Verkäufers belasten dürfen, muss dies in der notariellen Vollmacht absolut klar und unmissverständlich formuliert werden. Fehlt diese Eindeutigkeit, wird die Vollmacht nur auf den tatsächlich verkauften oder betroffenen Grundstücksteil beschränkt ausgelegt.
Darf eine Grundschuld das ganze Grundstück belasten, obwohl nur ein Teil gekauft wird?
Ein Ehepaar kauft ein Stück Land – genauer gesagt, eine noch abzumessende Teilfläche von einem größeren Grundstück. Um den Kaufpreis zu finanzieren, benötigt es einen Kredit, den die Bank nur gegen eine Sicherheit im Grundbuch gewährt: eine Grundschuld. Im Notarvertrag erteilen die Verkäufer den Käufern eine sogenannte Belastungsvollmacht. Diese erlaubt es den Käufern, das Grundstück im Namen der Verkäufer mit einer Grundschuld für ihre Bank zu belasten, noch bevor sie selbst als Eigentümer eingetragen sind. Doch genau hier entzündete sich ein Streit, der vor dem Oberlandesgericht Brandenburg landete. Die Käufer und ihre Bank wollten die Grundschuld auf dem gesamten ursprünglichen Grundstück eintragen lassen. Das Grundbuchamt weigerte sich und verlangte die ausdrückliche Genehmigung der Verkäufer. In seinem Beschluss vom 7. Oktober 2024 (Az. 5 W 87/24) musste das Gericht eine entscheidende Frage klären: Wie weit reicht eine solche Vollmacht, wenn der Vertragstext an einer entscheidenden Stelle unklar ist?
Was genau war im Notarvertrag vereinbart?
Am 20. August 2024 unterzeichneten die Parteien einen notariellen Kaufvertrag. Gekauft wurde eine Teilfläche von circa 667 Quadratmetern sowie ein Drittel Miteigentumsanteil an einer weiteren, kleineren Teilfläche. Beide Stücke mussten erst noch aus dem großen Gesamtgrundstück der Verkäufer herausgemessen werden. Der Vertrag enthielt unter Ziffer 7 mehrere Klauseln zur Finanzierung des Kaufpreises. Diese sollten den Käufern ermöglichen, ihren Kredit abzusichern. Der Teufel steckte, wie so oft, im Detail der Formulierungen:
- Ziffer 7….