Eine Alleinerbin wollte den schnellen Grundstück-Verkauf mittels einer transmortalen Vollmacht nach dem Todesfall abwickeln. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab, da es die Vollmacht wegen ihrer doppelten Rolle für unwirksam hielt. Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 W 116/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Brandenburg
- Datum: 08.01.2025
- Aktenzeichen: 5 W 116/24
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Vollmachtsrecht, Erbrecht, Grundstücksrecht
- Das Problem: Die Alleinerbin verkaufte das Grundstück des Verstorbenen mithilfe einer Generalvollmacht. Diese Vollmacht sollte ausdrücklich über den Tod hinaus gelten. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung einer Vormerkung ab. Es sah die Vollmacht als erloschen an, da die Bevollmächtigte gleichzeitig die Erbin ist.
- Die Rechtsfrage: Darf die Erbin ein Grundstück mit einer Vollmacht verkaufen, die über den Tod des Erblassers hinaus galt? Oder wird diese Vollmacht unwirksam, weil die Erbin nun Eigentümer ist und für sich selbst nicht Vertreter sein kann?
- Die Antwort: Die Beschwerde war erfolgreich. Der Kaufvertrag war wirksam und begründet einen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Die notarielle Vollmacht behält ihre Gültigkeit. Der Rechtsschein der Vollmacht war nicht aufgehoben, da die Erbin ausschließlich als Bevollmächtigte handelte.
- Die Bedeutung: Eine notariell beurkundete Vollmacht, die über den Tod hinausgilt, bleibt wirksam. Der Rechtsschein dieser Vollmacht gilt fort, solange der Bevollmächtigte ausschließlich als Vertreter auftritt. Das stärkt die Verlässlichkeit solcher Vollmachten bei Immobilienverkäufen nach einem Todesfall.
Tod des Eigentümers: Gilt eine transmortale Vollmacht für den Grundstück-Verkauf weiter?
Ein Ehemann erteilt seiner Frau eine umfassende, über seinen Tod hinaus gültige Generalvollmacht. Nach seinem Ableben wird sie zur Alleinerbin und verkauft – gestützt auf eben jene Vollmacht – ein Grundstück aus dem Nachlass. Das Grundbuchamt weigert sich jedoch, den Verkauf anzuerkennen, und argumentiert, die Vollmacht sei durch die Erbschaft erloschen. Mit dieser komplexen Frage, an der Schnittstelle von Erbrecht, Vollmachtsrecht und Grundbuchverfahren, befasste sich das Oberlandesgericht Brandenburg in seinem Beschluss vom 8. Januar 2025 (Az. 5 W 116/24) und schuf damit wichtige Klarheit für die Praxis.
Was war genau passiert?
Die Geschichte beginnt mit einer vorausschauenden Planung. Bereits am 18. Juli 2016 erteilte ein Mann seiner Ehefrau eine notariell beurkundete Generalvollmacht. Diese ermächtigte sie weitreichend, unter anderem explizit zur Veräußerung von Grundstücken. Entscheidend für den späteren Verlauf war eine Klausel in der Urkunde (§ 5 Ziffer 2), die bestimmte, dass die Vollmacht auch nach dem Tod des Vollmachtgebers ihre Gültigkeit behalten sollte – eine sogenannte Transmortale Vollmacht. Am 22. April 2024 verstarb der Ehemann. Ein gemeinschaftliches Testament aus dem Jahr 2006 setzte seine Frau als Alleinerbin ein. Drei Monate nach dem Tod ihres Mannes, am 24. Juli 2024, nutzte die Witwe die ihr erteilte Vollmacht. Sie schloss vor einem Notar einen Kaufvertrag über ein Grundstück ab, das ihrem verstorbenen Mann gehört hatte. In der Vertragsurkunde trat sie dabei ausdrücklich und ausschließlich „namens des bereits verstorbenen Ehemanns“ auf, gestützt auf die Generalvollmacht von 2016. Käufer war ein Unternehmen, der Kaufpreis betrug 1.344,70 EUR. Der beauftragte Notar reichte daraufhin am 5….