Der Nacherbenvermerk ist ein Eintrag im Grundbuch. Er legt dem Eigentümer, dem sogenannten Vorerben, strenge Regeln auf. In der Regel kann dieser das Haus nicht frei verkaufen oder als Kreditsicherheit nutzen. Jeder Vertrag ohne Zustimmung des Nacherben ist unwirksam. Eine wichtige Ausnahme besteht jedoch für den „befreiten Vorerben“, der unter bestimmten Voraussetzungen Verkaufsrechte hat. Wie kann man eine Immobilie trotzdem sicher verkaufen? Und wann wird der Vermerk wieder gelöscht?
Auf einen Blick
- Worum es geht: Es handelt sich um eine spezielle Form der Erbschaft, bei der der ursprüngliche Eigentümer das Vermögen für zwei Personen nacheinander festlegt. Ein Eintrag im Grundbuch zeigt an, dass der aktuelle Eigentümer (Vorerbe) die Immobilie nur verwaltet, aber nicht frei darüber verfügen darf. Das Ziel ist, den Besitz für den späteren Erben (Nacherben) zu sichern, typischerweise die Kinder.
- Das größte Risiko: Wenn der aktuelle Eigentümer die Immobilie verkauft oder belastet, ohne die Zustimmung des zukünftigen Erben einzuholen, ist das Geschäft unwirksam. Ein Käufer riskiert den Totalverlust seiner Investition: Er verliert das Haus, sobald der zukünftige Erbe sein Recht geltend macht.
- Die wichtigste Regel: Sofern der Erblasser ihn nicht explizit davon befreit hat, darf der aktuelle Eigentümer (Vorerbe) die Immobilie nicht verkaufen, verschenken oder damit neue Kredite absichern, da er nur ein Eigentümer auf Zeit ist. Jede größere Veränderung erfordert die notariell beglaubigte Zustimmung des zukünftigen Erben, um rechtlich sicher zu sein.
- Typische Situationen: Ehepartner nutzen diese Regelung häufig, um sich gegenseitig abzusichern und gleichzeitig zu verhindern, dass die Immobilie an einen neuen Partner oder andere Dritte fällt. Das Haus soll stattdessen garantiert an die gemeinsamen Kinder gehen.
- Erste Schritte: Prüfen Sie als Kaufinteressent oder als Erbe immer zuerst das Grundbuch, um festzustellen, ob ein solcher Eintrag vorhanden ist. Wenn Sie betroffen sind und die Immobilie frei nutzen wollen, müssen Sie sofort einen Notar oder einen Fachanwalt für Erbrecht konsultieren, um eine rechtssichere Lösung zu finden.
- Häufiger Irrtum: Selbst wenn der Erblasser den aktuellen Eigentümer von manchen Beschränkungen befreit hat und ein Verkauf möglich ist, gehört das eingenommene Geld weiterhin zum gesicherten Erbe und darf nicht einfach für private Zwecke verbraucht werden.
Was genau ist ein Nacherbenvermerk im Grundbuch?
Ein Eintrag im Grundbuch kann über die Zukunft einer Immobilie entscheiden. Meist denkt man dabei an Hypotheken oder Wegerechte. Doch ein unscheinbarer Satz in Abteilung II des Grundbuchs kann weitaus drastischere Folgen haben: der Nacherbenvermerk. Er ist kein Darlehen und keine Dienstbarkeit. Er ist eine Fessel, die der ursprüngliche Eigentümer – der Erblasser – der Immobilie angelegt hat. Dieser Vermerk zeigt eine zweistufige Erbschaft an, schützt den Willen des Verstorbenen und sichert die Rechte des Nacherben. Der Vorerbe ist dadurch stark eingeschränkt und kann die Immobilie nicht einfach verkaufen oder verschenken. Als klares Stoppschild für Käufer und Banken stellt der Vermerk sicher, dass alles nach dem Plan des Erblassers abläuft.
Wie funktioniert die Vor- und Nacherbschaft?
Das Konzept dahinter ist die Vor- und Nacherbschaft (§ 2100 BGB). Ein Erblasser kann damit sein Erbe in zwei Schritten regeln. Zuerst erbt Person A. Nach einem bestimmten Ereignis geht das Erbe garantiert an Person B.
Welche Rolle hat der Vorerbe?…