Die Eintragung eines Sondernutzungsrechts für die Garage wurde 26 Jahre nach der ursprünglichen Zuweisung durch den ausgeschiedenen Bauträger verweigert. Das OLG musste klären, ob dafür tatsächlich die Zustimmung aller aktuellen Wohnungseigentümer erforderlich ist. Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 106/25 e | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 01.10.2025
- Aktenzeichen: 34 Wx 106/25 e
- Verfahren: Grundbuchbeschwerde
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Das Problem: Ein Wohnungseigentümer wollte ein Sondernutzungsrecht für eine Garage im Grundbuch eintragen lassen. Das Recht war ihm vor vielen Jahren vom ursprünglichen Bauträger zugewiesen worden. Das Grundbuchamt verlangte die Zustimmung aller aktuellen Eigentümer, weil der Bauträger die Gemeinschaft längst verlassen hatte.
- Die Rechtsfrage: Reicht die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts durch den ursprünglich ermächtigten Eigentümer für die Eintragung aus, wenn diese Zuweisung erfolgte, als er noch Teil der Gemeinschaft war?
- Die Antwort: Ja. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem die Zuweisungserklärung wirksam abgegeben und dem Grundbuchamt mitgeteilt wurde. Die nachträgliche Eintragung erfordert deshalb nicht die formellen Genehmigungen aller übrigen Wohnungseigentümer.
- Die Bedeutung: Das Urteil bestätigt, dass einmal gültig zugewiesene Sondernutzungsrechte auch Jahre später noch im Grundbuch eingetragen werden können. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht von der Zustimmung aller aktuellen Miteigentümer abhängig machen, wenn die ursprüngliche Teilungserklärung dies bereits vorgesehen hatte.
Der Fall vor Gericht
Kann ein 26 Jahre altes Versprechen die Bürokratie aushebeln?
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen Tresor, bekommen aber nur einen von zwei Schlüsseln. Den ersten Schlüssel schmiedete ein Bauträger beim Bau einer Wohnanlage: Er schloss per Teilungserklärung alle künftigen Eigentümer von der Nutzung einer bestimmten Garage aus. Gleichzeitig behielt er sich das Recht vor, diese Garage später einer Wohnung zuzuweisen. Das war Schritt eins, für alle sichtbar im Grundbuch verankert. Den zweiten Schlüssel bekamen die Käufer einer Erdgeschosswohnung im Jahr 1999: In ihrem Kaufvertrag wies der Bauträger ihnen die Garage exklusiv zu. Das Problem – dieser zweite Schlüssel wurde nie offiziell benutzt, um das Recht im Grundbuch „einzuschließen“. Als die heutigen Eigentümer das Jahrzehnte später nachholen wollten, behauptete das Grundbuchamt, das Schloss sei ausgetauscht. Der ursprüngliche Schlüsselschmied – der Bauträger – hatte die Wohnanlage längst verlassen. Konnten die Eigentümer den Tresor mit ihrem alten Schlüssel noch öffnen? Das Oberlandesgericht München gab die Antwort.
Warum weigerte sich das Grundbuchamt, die Garage einzutragen?
Für das Grundbuchamt war der Fall eine klare Sache. Es sah zwei unüberwindbare Hindernisse. Erstens: Die Zuweisung einer Garage an eine einzige Wohnung ändere die Spielregeln für alle. Eine solche Inhaltsänderung der Gemeinschaftsordnung sei eine „echte“ Änderung. Sie erfordere die formgerechte Zustimmung (§ 29 Grundbuchordnung, GBO) aller Miteigentümer der gesamten Anlage. Selbst die Banken, die Kredite für die anderen Wohnungen vergeben hatten, müssten ihr Okay geben. Zweitens, und das war der springende Punkt: Der Bauträger, der die Zuweisung 1999 erklärt hatte, war seit 2007 kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehr….