Ein Eigentümer wollte die nachträgliche Eintragung Sondernutzungsrecht für seine Garage 26 Jahre nach der ursprünglichen Zuweisung durch den Bauträger erwirken. Das Grundbuchamt stellte sich quer, da der ursprüngliche Zuweisende seit Jahren aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden war. Zum vorliegenden Urteil Az.: 34 Wx 106/25 e | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 01.10.2025
- Aktenzeichen: 34 Wx 106/25 e
- Verfahren: Grundbuchbeschwerde
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht
- Das Problem: Wohnungseigentümer wollten ein lange zugewiesenes, aber bisher nur schuldrechtlich wirkendes Sondernutzungsrecht für eine Garage im Grundbuch eintragen lassen. Das Grundbuchamt lehnte dies ab. Es verlangte die formelle Zustimmung aller aktuellen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigter, weil der ursprüngliche Zuweisende nicht mehr Mitglied der Gemeinschaft war.
- Die Rechtsfrage: Darf das Grundbuchamt die Eintragung eines Sondernutzungsrechts ablehnen, weil derjenige, der das Recht einst wirksam zuwies, später aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden ist?
- Die Antwort: Nein, die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde aufgehoben. Die einmal wirksam erklärte Zuweisung des Sondernutzungsrechts in einer öffentlichen Urkunde bleibt als Eintragungsgrundlage gültig. Das Grundbuchamt darf nicht prüfen, ob die Bewilligungsberechtigung bis zur Eintragung fortdauert, wenn die Teilungserklärung bereits die Zuweisung vorsah.
- Die Bedeutung: Das Gericht gibt eine frühere strenge Praxis auf. Es wird einfacher, lange bestehende, aber noch nicht eingetragene Sondernutzungsrechte nachträglich im Grundbuch zu sichern. Die Zustimmung aller aktuellen Miteigentümer ist dafür meist nicht erforderlich.
Der Fall vor Gericht
Warum eine fast 26 Jahre alte Garagen-Zuweisung ein Grundbuchamt ausbremste
In der Welt des Immobilienrechts können die Entscheidungen eines Bauträgers wie Echos aus der Vergangenheit wirken, die Jahrzehnte später noch für Verwirrung sorgen. Im Jahr 1997 errichtete eine Baufirma in Ingolstadt eine Wohnanlage und verankerte in der „Verfassung“ des Hauses – der Teilungserklärung – einen cleveren Vorbehalt: Sie behielt sich das Recht vor, die Nutzung von Garagen und Stellplätzen später einzelnen Wohnungen zuzuweisen. 1999 machte sie von diesem Recht Gebrauch und wies per Notarvertrag der Wohnung Nr. 13 eine bestimmte Garage zu. Dann verkaufte die Firma ihre letzte Einheit und verschwand 2007 aus der Eigentümergemeinschaft. Erst 2025 fiel auf, dass diese Zuweisung nie im Grundbuch landete. Die heutigen Eigentümer wollten das nachholen, doch das Grundbuchamt stellte sich quer. Seine Logik: Ein Geist kann keine Dokumente mehr unterzeichnen. Die Befugnis des Bauträgers sei mit seinem Abschied aus der Gemeinschaft erloschen.
Weshalb sah das Grundbuchamt ein unüberwindbares Hindernis?
Das Grundbuchamt argumentierte streng formal. Aus seiner Sicht war die Situation klar: Die Firma, die 1999 das Sondernutzungsrecht für die Garage zugewiesen hatte, war seit 2007 kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mehr. Damit war ihre ursprüngliche Befugnis, Rechte zu verteilen, erloschen. Die nachträgliche Eintragung ins Grundbuch sei keine reine Formsache, sondern eine echte inhaltliche Änderung der Eigentumsverhältnisse. Sie würde das Recht aller anderen Eigentümer am Gemeinschaftseigentum schmälern. Der Knackpunkt war die Bewilligungsbefugnis….