Wegen unfertiger Außenanlagen verweigerte ein Supermarkt-Mieter die Übernahme seiner Filiale und forderte, die Beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Die fristlose Kündigung des Vermieters blieb unwirksam, denn der Mieter hatte seinen Anspruch auf das Nutzungsrecht mit einer Vormerkung gesichert. Zum vorliegenden Urteil Az.: 31 O 13/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Magdeburg
- Aktenzeichen: 31 O 13/22
- Verfahren: Zivilprozess (Klage auf Erfüllung eines Vertragsanspruchs)
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht, Sachenrecht (Grundbuch)
- Das Problem: Eine Mieterin verlangte von der Vermieterin die vertraglich zugesicherte Eintragung eines dauerhaften Nutzungsrechts im Grundbuch. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis fristlos, verweigerte die Eintragung und vermietete das Objekt an einen Dritten.
- Die Rechtsfrage: Bestand der vertragliche Anspruch der Mieterin auf die Eintragung des Nutzungsrechts weiterhin, obwohl die Vermieterin das Mietverhältnis gekündigt und zwischenzeitlich einen Dritten im Grundbuch eingetragen hatte?
- Die Antwort: Ja, der Anspruch besteht fort. Das Gericht sah die fristlose Kündigung der Vermieterin als unwirksam an, da das Mietobjekt zur vereinbarten Übergabe nicht bezugsfertig war. Die bereits zugunsten der Mieterin eingetragene Sicherung im Grundbuch behält ihren Rang.
- Die Bedeutung: Vermieter können Verträge nicht durch Kündigung auflösen, wenn sie selbst wesentliche Vertragspflichten nicht erfüllt haben. Die rechtzeitige Eintragung einer Sicherung im Grundbuch schützt Mieter wirksam vor später eingetragenen Rechten Dritter.
Der Fall vor Gericht
Warum blieb der nagelneue Supermarkt am Ende leer?
Ein Einzelhandelsunternehmen stand kurz vor der Eröffnung einer neuen Filiale. Der Mietvertrag war unterschrieben, der Bezugstermin fixiert. Im Vertrag stand eine entscheidende Klausel: Der Vermieter verpflichtete sich, dem Mieter ein starkes Nutzungsrecht – eine sogenannte Beschränkt persönliche Dienstbarkeit – im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Eintragung sollte die Miete für Jahrzehnte absichern, selbst bei einem Verkauf des Grundstücks. Doch zur Übergabe kam es nie. Stattdessen flatterte dem Mieter die fristlose Kündigung ins Haus. Der Vermieter hatte das Objekt bereits einem Konkurrenten versprochen. Es begann ein juristischer Kampf, der bis ins Grundbuchamt reichte.
Was rechtfertigte die Weigerung des Mieters, das Objekt zu übernehmen?
Der Stichtag für die Übergabe war der 15. November 2021. An diesem Tag sollte das Gebäude laut Vertrag „bezugsfertig“ sein. Für den Mieter war es das nicht. Seine Vertreter rügten eine Liste von Mängeln, die einen reibungslosen Geschäftsbetrieb unmöglich machten. Die Parkplätze waren unfertig. Die Zufahrtswege waren blockiert oder noch im Bau. Eine frisch betonierte Rampe war unbenutzbar. Es fehlten wichtige behördliche Abnahmen und Prüfbescheinigungen für technische Anlagen – Dokumente, die der Vertrag ausdrücklich forderte. Im Inneren gab es Feuchtigkeitsprobleme und Zweifel an der vollen Funktionsfähigkeit von Strom, Heizung und Brandmeldeanlage. Der Mieter verweigerte die Übernahme. Er berief sich auf sein vertragliches Recht, ein vollständig fertiges Objekt zu erhalten. Die Mietzahlungspflicht sollte erst nach einer ordnungsgemäßen Übergabe beginnen.
War die fristlose Kündigung des Vermieters ein wirksamer Gegenschlag?
Der Vermieter sah die Sache anders….