Wegen systematischer Mängel in der Vorbereitung klagten Eigentümer gegen die Ungültigkeit von WEG-Beschlüssen, die unter anderem die Verwalter-Entlastung betrafen. Das Amtsgericht musste klären, ob ein Beschluss gültig sein kann, wenn die Verwaltung es den Eigentümern unmöglich macht, sachkundig abzustimmen. Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 C 47/24 WEG | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Spandau
- Datum: 01.07.2025
- Aktenzeichen: 19 C 47/24 WEG
- Verfahren: Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Verwaltungspflichten
- Das Problem: Eine Wohnungseigentümerin klagte gegen die Eigentümergemeinschaft. Sie wollte vier Beschlüsse für ungültig erklären lassen, da die Verwaltung diese unvollständig vorbereitet und die Eigentümer unzureichend informiert hatte.
- Die Rechtsfrage: Durfte die Eigentümergemeinschaft wichtige Entscheidungen fassen, wenn die Verwaltung keine vollständige Rechnungslegung vorlegte, finanzielle Folgen verschwieg oder das Recht der Eigentümer auf Akteneinsicht unzulässig einschränkte?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht erklärte alle vier angefochtenen Beschlüsse für ungültig. Entscheidend war, dass die Verwaltung ihre Pflicht zur umfassenden Aufklärung und zur ordnungsgemäßen Vorbereitung der Abstimmungen verletzt hatte.
- Die Bedeutung: Beschlüsse zur Entlastung der Verwaltung, zu hohen Investitionen oder zur Einschränkung von Kontrollrechten sind nur gültig, wenn die Eigentümer zuvor umfassend über alle Fakten, Kosten und Alternativen informiert wurden.
Der Fall vor Gericht
Warum kann ein scheinbar harmloser Beschluss eine ganze Versammlung kippen?
Eine Eigentümerversammlung ist oft Routine. Hände heben, nicken, erledigt. In einem Berliner Wohnhaus wurde genau das einer Gemeinschaft zum Verhängnis. Vier auf den ersten Blick unproblematische Beschlüsse – von der Entlastung der Verwaltung bis zur Erneuerung eines alten Warmwasserspeichers – landeten vor Gericht. Dort entpuppten sie sich nicht als vier einzelne Probleme. Sie waren Symptome eines einzigen, grundlegenden Fehlers: Die Eigentümer hatten im Nebel entschieden. Das Amtsgericht Spandau erklärte alle vier Beschlüsse für ungültig und schuf damit Klarheit über die Pflichten einer Hausverwaltung bei der Vorbereitung von Entscheidungen.
Weshalb war die Entlastung der Verwalterin ohne Jahresabrechnung unzulässig?
Die Entlastung einer Verwaltung ist mehr als eine Formalie. Sie ist ein Vertrauensbeweis. Die Eigentümer bestätigen damit, dass die Verwaltung im vergangenen Jahr ordentlich gearbeitet hat und sie auf eventuelle Schadensersatzansprüche aus bekannter Tätigkeit verzichten. Das Gericht machte klar, dass ein solcher Vertrauensbeweis eine Grundlage braucht. Diese Grundlage ist die Rechnungslegung. Im vorliegenden Fall stimmte die Gemeinschaft über die Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2023 ab. Die Jahresabrechnung für 2023 lag zu diesem Zeitpunkt aber noch gar nicht vor. Die Eigentümer wussten nicht, wie die Finanzen aussahen oder ob die Buchführung korrekt war. Sie sollten die Arbeit der Verwaltung bewerten, ohne deren wichtigstes Arbeitszeugnis – die Abrechnung – gesehen zu haben. Das widerspricht dem Prinzip der ordnungsmäßigen Verwaltung, wie es das Wohnungseigentumsgesetz in § 18 Abs. 1 Nr. 2 WEG fordert. Das Gericht formulierte eine einfache Logik: Erst kommt die Rechenschaft, dann die Entlastung….