Ein Vermieter forderte über 26.000 Euro von seinen ehemaligen Mietern wegen einer desolat zurückgegebenen Wohnung. Trotz klarer Beweislage ging die Klage verloren, denn entscheidend war nicht die kurze Verjährungsfrist, sondern die prozessuale Präklusion in der Berufung. Zum vorliegenden Urteil Az.: 64 S 51/22 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 11.09.2024
- Aktenzeichen: 64 S 51/22
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Verjährung, Zivilprozess
- Das Problem: Ein Vermieter klagte auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Wohnung. Die ehemaligen Mieter beriefen sich auf die Verjährung der Ansprüche.
- Die Rechtsfrage: Galt die sehr kurze sechsmonatige Frist für Mietschäden als abgelaufen? Hatte der Vermieter den genauen Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe rechtzeitig bewiesen?
- Die Antwort: Ja, die Ansprüche sind verjährt. Der Vermieter versäumte es, den genauen Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme im ersten Verfahren konkret vorzutragen. Sein nachträglich eingereichter Beweis wurde deshalb nicht mehr beachtet.
- Die Bedeutung: Vermieter müssen die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist bei Schäden genau beachten. Sie müssen den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe im Prozess präzise benennen, um die Verjährung wirksam zu widerlegen.
Der Fall vor Gericht
Warum zählte eine entscheidende Rechnung am Ende vor Gericht nicht?
Ein Vermieter zog mit einer Forderung von über 26.000 Euro gegen seine Ex-Mieter vor Gericht. Er hatte auch einen Trumpf im Ärmel: die Rechnung eines Schlüsseldienstes. Dieses kleine Stück Papier sollte beweisen, dass seine Ansprüche nicht verjährt waren. Doch am Ende zählte es nicht. Das Gericht wies seine Klage ab, nicht weil der Schaden nicht da war, sondern weil der Vermieter seinen Trumpf zu spät auf den Tisch legte.
Was ist das juristische Sechs-Monats-Fenster für Vermieter?
Nach fast 20 Jahren Mietzeit fand der Vermieter seine Wohnung in einem desolaten Zustand vor. Die Liste der Schäden war lang: von kaputten Türen und Heizkörpern bis hin zu einem ruinierten Fußboden und einer unbrauchbaren Küche. Die Reparaturkosten summierte er auf 26.433,66 Euro und verklagte seine ehemaligen Mieter auf Zahlung. Im Zentrum des Falles stand eine simple, aber eiskalte Regel des Mietrechts: die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche. Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt dem Vermieter in § 548 BGB genau sechs Monate Zeit, um seine Forderungen geltend zu machen. Die Uhr beginnt zu ticken an dem Tag, an dem er die Mietsache zurückerhält – also die volle, ungestörte Verfügungsgewalt über die Wohnung wiedererlangt. Verpasst er diese Frist, sind seine Ansprüche wertlos. Er kann sie nicht mehr durchsetzen.
Wie wurde ein Kalenderdatum zum Zankapfel des gesamten Prozesses?
Der entscheidende Punkt war die Frage: Wann genau startete diese Sechs-Monats-Frist? Der Vermieter reichte seine Klage am 8. Juni 2021 ein. Damit die Frist gewahrt war, musste er die Wohnung nach dem 7. Dezember 2020 zurückbekommen haben. Jeder Tag davor machte seine Forderung zunichte. Die Mieter behaupteten, die Rückgabe sei praktisch schon Ende Oktober 2020 erfolgt. Bei einem gescheiterten Übergabetermin hätten ihre Schlüssel nicht mehr gepasst. Für sie ein klares Indiz: Der Vermieter hatte das Schloss bereits ausgetauscht und sich die Wohnung zurückgeholt. Die Frist lief aus ihrer Sicht längst. Der Vermieter widersprach….