Der Zwangsverwalter kündigte das gewerbliche Mietverhältnis bei Wohnraum für Arbeitnehmer, um die Immobilie wieder zu vermieten. Trotz der wirksamen Beendigung des Hauptvertrages verneinte das Landgericht Wuppertal den Räumungsanspruch. Zum vorliegenden Urteil Az.: 8 S 24/24 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Wuppertal
- Datum: 27.11.2024
- Aktenzeichen: 8 S 24/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zwangsverwaltung
- Das Problem: Ein Zwangsverwalter kündigte den Hauptmietvertrag einer Firma, die eine Wohnung angemietet hatte, um sie an eine ihrer Angestellten weiterzuvermieten. Er forderte von der Firma die sofortige Räumung der Wohnung.
- Die Rechtsfrage: Ist ein Mietvertrag gewerblich kündbar, wenn eine Firma die Wohnung nur zur Mitarbeiterbindung anmietet? Und kann die Firma die Räumung schulden, wenn die Angestellte noch in der Wohnung lebt?
- Die Antwort: Die Kündigung der Firma war wirksam, da die Anmietung geschäftsmäßig und damit gewerblich erfolgte. Die Räumung konnte jedoch nicht verlangt werden, weil der Zwangsverwalter automatisch in den Mietvertrag mit der tatsächlich dort wohnenden Angestellten eintrat.
- Die Bedeutung: Wenn Wohnraum zur Weitergabe an Arbeitnehmer angemietet wird, gilt der Hauptmietvertrag als gewerblich, was eine vereinfachte Kündigung ermöglicht. Trotz wirksamer Kündigung des Hauptvertrages erhält der Vermieter keinen Räumungsanspruch gegen den Zwischenmieter, weil die Endmieterin automatisch seine neue, direkte Mieterin wird.
Der Fall vor Gericht
Warum war die Kündigung überhaupt ein juristischer Streitfall?
Ein Zwangsverwalter kündigt einen Mietvertrag. Das Gericht bestätigt die Kündigung als wirksam. Trotzdem muss die Mieterin die Wohnung nicht räumen. Wie kann ein juristischer Sieg so folgenlos bleiben? Der Fall vor dem Landgericht Wuppertal dreht sich um eine simple Kündigung – und entpuppt sich als Lehrstunde über die schützende Macht eines oft unsichtbaren Dritten im Mietrecht. Die Ausgangslage war eine typische Dreieckskonstellation. Ein Unternehmen hatte eine Wohnung angemietet. Nicht für eigene Büros, sondern um sie einer Mitarbeiterin als Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Ein gängiges Mittel zur Mitarbeiterbindung. Dann gerieten die ursprünglichen Eigentümer in finanzielle Schieflage, ein Zwangsverwalter übernahm. Dieser Verwalter wollte das Mietverhältnis mit dem Unternehmen beenden. Er schickte eine fristlose Kündigung, vorsorglich auch eine ordentliche, fristgemäße Kündigung. Sein Ziel war klar: Das Unternehmen sollte die Wohnung räumen und herausgeben. Das Unternehmen wehrte sich. Das Amtsgericht Velbert gab dem Unternehmen recht und wies die Klage des Verwalters ab. Der Verwalter ging in Berufung zum Landgericht Wuppertal.
Wieso galt der Mietvertrag als gewerblich – obwohl es um eine Wohnung ging?
Der entscheidende Punkt für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung war die juristische Natur des Mietvertrags. Handelte es sich um einen Wohnraum- oder einen Geschäftsraummietvertrag? Ein Wohnraummietvertrag genießt einen starken Kündigungsschutz. Ein Geschäftsraummietvertrag kann viel einfacher gekündigt werden. Das Landgericht Wuppertal stufte den Vertrag als gewerbliches Mietverhältnis ein. Die Begründung ist eine Frage der Perspektive. Zwar sollte die Wohnung selbst unstrittig zum Wohnen genutzt werden. Entscheidend war aber der Zweck, den das mietende Unternehmen verfolgte….