Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag wurde trotz fehlender Vollmacht nachträglich genehmigt, was die Wirksamkeit der Genehmigung bei Insichgeschäft betraf. Das Grundbuchamt blockierte die Eintragung, da der Genehmigende selbst nicht von den Verboten des § 181 BGB befreit war. Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 W 125/19 | | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Rostock
- Datum: 22.11.2019
- Aktenzeichen: 3 W 125/19
- Rechtsbereiche: Vertretungsrecht, Grundbuchrecht
- Das Problem: Ein Vertreter schloss einen Grundstückskaufvertrag gleichzeitig für den Käufer und vollmachtlos für den Verkäufer ab. Das Grundbuchamt weigerte sich, den Eigentümerwechsel einzutragen, weil die nachträgliche Genehmigung der Verkäuferseite fehlerhaft sei.
- Die Rechtsfrage: Muss derjenige, der im Namen der Verkäufer ein solches Geschäft nachträglich genehmigt, selbst ausdrücklich von den Beschränkungen für Geschäfte im eigenen Namen befreit worden sein?
- Die Antwort: Nein. Die bereits erteilte notariell beglaubigte Genehmigung war wirksam und hob das Eintragungshindernis auf. Der genehmigende Vertreter muss nicht selbst von den Beschränkungen für Insichgeschäfte befreit sein.
- Die Bedeutung: Ein wegen eines Insichgeschäfts schwebend unwirksamer Vertrag kann durch nachträgliche Genehmigung geheilt werden. Die Wirksamkeit dieser Genehmigung hängt nicht von einer zusätzlichen Befreiung des genehmigenden Vertreters ab.
Der Fall vor Gericht
Kann ein Vertrag mit sich selbst nachträglich geheilt werden?
Ein Mann unterschreibt einen Grundstückskaufvertrag. Er tut das für den Käufer – mit voller Befugnis. Er tut das auch für den Verkäufer – ohne jede Befugnis. Ein Geschäft, bei dem dieselbe Person auf beiden Seiten des Tisches sitzt, ist im deutschen Recht eine heikle Angelegenheit. Das Grundbuchamt in Greifswald sah hier einen unheilbaren Fehler und legte sein Veto ein. Die Richter am Oberlandesgericht Rostock mussten klären, ob ein formaler Fehler den gesamten Deal kippen konnte oder ob eine nachträgliche Unterschrift alles rettete.
Wie kam es zu dieser ungewöhnlichen Konstellation?
Bei der notariellen Beurkundung eines Grundstücksverkaufs trat ein Mann mit zwei Hüten auf. Für die Käufergesellschaft handelte er als einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer. Seine Vollmacht erlaubte ihm sogar ausdrücklich, Geschäfte mit sich selbst abzuschließen – eine Befreiung vom Verbot des sogenannten Insichgeschäfts nach § 181 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Gesetz will mit diesem Verbot verhindern, dass ein Vertreter in einen Interessenkonflikt gerät, wenn er beide Vertragsparteien vertritt. Gleichzeitig unterschrieb exakt derselbe Mann aber auch für die Verkäuferin. Das Problem: Hierfür besaß er keinerlei Vollmacht. Er handelte als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht. Diese doppelte Panne – ein Insichgeschäft, kombiniert mit fehlender Vollmacht auf einer Seite – schuf eine rechtlich instabile Lage. Das Geschäft war zunächst „schwebend unwirksam“. Seine Gültigkeit hing von einer nachträglichen Genehmigung ab.
Warum blockierte das Grundbuchamt die Eintragung?
Die Verkäuferin reichte die nötige Genehmigung nach. Ein Niederlassungsleiter des Unternehmens bestätigte mit notariell beglaubigter Unterschrift den Willen, den Vertrag so wie abgeschlossen gelten zu lassen. Die Käufer und Verkäufer beantragten die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte ab….